銷售不動(dòng)產(chǎn)可不可以免增值稅
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銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅免稅條件因主體和不動(dòng)產(chǎn)類型不同而有所差異，主要有以下幾種情況：
個(gè)人銷售住房
非北上廣深地區(qū)：個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
北上廣深地區(qū)
個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
上海自2021年1月22日起，個(gè)人將購(gòu)買5年以上(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。普通住房應(yīng)同時(shí)滿足五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。
小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)
單位和個(gè)體工商戶：小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶銷售不動(dòng)產(chǎn)，以1個(gè)月為納稅期，月銷售額未超過10萬(wàn)元;以1個(gè)季度為納稅期，季度銷售額未超過30萬(wàn)元的，免征增值稅。
其他個(gè)人：其他個(gè)人偶然發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，按現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。其他個(gè)人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬(wàn)元的，免征增值稅。
特殊情況
涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。包括離婚財(cái)產(chǎn)分割;無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
銷售保障性住房：對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅優(yōu)惠政策。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，暫免征收增值稅。
銷售不動(dòng)產(chǎn)適用什么征稅
一般納稅人：轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額;也可選擇一般計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，需以扣除購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)后的余額，按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額;選擇一般計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得(不含自建)或自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，分別按規(guī)定以扣除購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)后的余額、全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
小規(guī)模納稅人：銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn))，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
個(gè)人：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，北上廣深另有特殊規(guī)定。個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
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