房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)思路
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職場(chǎng)陪伴房子是每個(gè)家庭的必需品，房地產(chǎn)行業(yè)一直也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可忽視的力量。在審計(jì)實(shí)操中，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比有哪些不同呢？審計(jì)過(guò)程中重點(diǎn)要關(guān)注哪些方面？下面就隨小編來(lái)看看吧！
一、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)
1．高負(fù)債。由于房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本較高，所以企業(yè)都是負(fù)債運(yùn)營(yíng)的。房地產(chǎn)大佬往往既是首富，也是首負(fù)。例如我國(guó)第一大房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園，負(fù)債高達(dá)1.26萬(wàn)億。
2．高周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)均采用預(yù)售模式，很多樓盤(pán)在建好前就被搶購(gòu)一空，甚至需要搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)。比如：房地產(chǎn)行業(yè)456制度， 即4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月現(xiàn)金流回正， 6個(gè)月再周轉(zhuǎn)。
3．以預(yù)收賬款為主，應(yīng)收賬款低。由于房子的價(jià)格較高，所以大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者都是以按揭付款的方式購(gòu)買(mǎi)。房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款為預(yù)收的首付款，應(yīng)收賬款為未收到的按揭款。
4．與其他行業(yè)不同的存貨特殊科目，開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)成本包括土地、土建及設(shè)備費(fèi)用、配套及其他收費(fèi)支出、管理費(fèi)用和籌資成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的庫(kù)存商品，在房地產(chǎn)公司主要是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品。
二、審計(jì)思路
1．收入確認(rèn)
房地產(chǎn)企業(yè)只有同時(shí)滿足取得《商品房預(yù)售許可證》和達(dá)到《購(gòu)房合同》中的交房條件，業(yè)主辦理入住通知書(shū)這兩個(gè)條件才能確認(rèn)收入，預(yù)售房子收取的款項(xiàng)屬于預(yù)售賬款，不能確認(rèn)收入。審計(jì)人員可以通過(guò)檢查《商品房預(yù)售許可證》和《入住通知書(shū)》、實(shí)地考察入住率、調(diào)查按揭貸款的回款情況等方法進(jìn)行核查。
2．專(zhuān)項(xiàng)借款利息
房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)意味著存在大量借款，在審計(jì)過(guò)程中，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)注重對(duì)借款合同的核查，關(guān)注是否存在需要資本化的專(zhuān)項(xiàng)借款利息。
3．土地增值稅
與一般制造類(lèi)企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)涉及繳納大額的土地增值稅。土地增值稅相對(duì)于其他稅種而言，計(jì)算較為復(fù)雜。在審計(jì)時(shí)通常會(huì)采用重新計(jì)算的方式，來(lái)核實(shí)企業(yè)是否正確預(yù)提了相關(guān)稅費(fèi)。
以上只是房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)思路的其中幾個(gè)方向，要想更全面的掌握這一行業(yè)審計(jì)，還需要審計(jì)人員不斷的學(xué)習(xí)，在實(shí)務(wù)中積累經(jīng)驗(yàn)。
（內(nèi)容選自泛泛老師的《房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)案例分享》，由東奧會(huì)計(jì)在線整理發(fā)布，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處）
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