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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第二章-增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

(一)適用范圍

房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【提示】自行開(kāi)發(fā)：指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè);房企以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(二)一般納稅人征收管理

【提示1】小規(guī)模納稅人只能簡(jiǎn)易計(jì)稅，一般納稅人新項(xiàng)目只能一般計(jì)稅，老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易或一般。

【解釋】房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日以前的建筑工程項(xiàng)目。

【提示2】一般納稅人老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

【提示3】一般納稅人自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票;向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

【提示1】營(yíng)改增差額征稅(一般納稅人房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)一般計(jì)稅方法下)

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

【解釋】“支付的土地價(jià)款”，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。(扣除憑據(jù)：向政府支付的價(jià)款——省級(jí)以上的財(cái)政部門(mén)監(jiān)/印制的財(cái)政票據(jù))。

在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。(扣除憑據(jù)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用——拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等)

【提示2】進(jìn)項(xiàng)稅額

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

(三)小規(guī)模納稅人征收管理

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(采取預(yù)收款方式)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(無(wú)論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目)，都按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.開(kāi)票

(1)自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

(2)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

(3)向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

奮斗，不是掛在嘴邊說(shuō)的，而是一件很具體的事情。只有奮斗，你才能踏上成功的階梯，一步一步地走上去，獲得最終的勝利。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過(guò)稅務(wù)師考試！大家要加油哦！

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

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