戰(zhàn)士的意志要象礁石一樣堅(jiān)定，戰(zhàn)士的性格要象和風(fēng)一樣溫柔。面對即將到來的稅務(wù)師考試，我們要堅(jiān)定信心，平穩(wěn)心態(tài)，只要平時功課做得足，就沒什么可過度緊張的。最后一天的每日考點(diǎn)，要堅(jiān)持看完哦~

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土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

一、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

【注意】營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

續(xù)表：

二、扣除項(xiàng)目及其金額

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。

具體來看：

續(xù)表：

三、分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?jì)算公式：

扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積÷可轉(zhuǎn)讓土地總面積)。

【提示】可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。(道路綠化等公共設(shè)施用地不能轉(zhuǎn)讓)

【注意】特別關(guān)注可扣項(xiàng)目金額的配比原則：出售部分才可以扣，未開發(fā)、未出售的不得扣除!

【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的配比：

①允許扣除的土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)

②允許扣除的開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房÷全部可售房)

③允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內(nèi)

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(①+②)×10%以內(nèi)

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，無配比問題。

⑤加計(jì)扣除=(①+②)×20%。

四、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評估價格

(一)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評估價格的

1.取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。

2.舊房及建筑物的評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格(重置成本價)×成新度折扣率。

評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

【提示】因計(jì)算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許扣除。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。

【提示1】土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，老師此講中是按照可以扣除進(jìn)行講解，考試時應(yīng)注意題干提示和要求。

【提示2】對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格中，在計(jì)征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

。(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算公式：

扣除項(xiàng)目金額1.+2.=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限)。

【提示】計(jì)算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計(jì)一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

【總結(jié)】根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目;不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

即：扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額(計(jì)成本)。

扣除項(xiàng)目金額3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅。

(三)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，也不能提供購房發(fā)票的

對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)規(guī)定，實(shí)行核定征收。

【注意】契稅在計(jì)算土地增值稅時的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，可能在“房屋及建筑物的評估價格”中扣除，可能在“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”中扣除。

以上稅務(wù)師考試相關(guān)考點(diǎn)內(nèi)容選自小燕老師授課講義

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