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【內(nèi)容導(dǎo)航】

特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策(2)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第二章 增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策(2)

特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策(2)

第十一節(jié) 特定企業(yè)(交易行為)的增值稅政策

二、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理

(一)預(yù)備知識(shí)

1.適用主體：納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租取得的不動(dòng)產(chǎn)(含房企)。

2.不動(dòng)產(chǎn)來(lái)源：自建和非自建。

3.本知識(shí)點(diǎn)不適用于納稅人提供道路通行服務(wù)。

4.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳(跨縣市出租)和申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。

5.計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅法和簡(jiǎn)易計(jì)稅法。

6.稅率、征收率、預(yù)征率：

(1)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅稅率9%、征收率5%。

(2)個(gè)人出租住房減按1.5%征收。

(3)一般計(jì)稅方法預(yù)征率3%;簡(jiǎn)易計(jì)稅方法預(yù)征率5%。

(二)計(jì)稅方法和應(yīng)納增值稅計(jì)算

一般納稅人2016年4月30日前取得——可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

一般納稅人2016年4月30日后取得——適用一般計(jì)稅方法

小規(guī)模納稅人——只能簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

【提示】本地提供不動(dòng)產(chǎn)租賃，不需預(yù)繳，直接申報(bào)。

(三)預(yù)繳與申報(bào)

1.納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣(市、區(qū))的，由直轄市或計(jì)劃單列市稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

2.納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照上述規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。

3.單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

4.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

(四)發(fā)票的開(kāi)具

(五)其他規(guī)定

納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按征管法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

三、跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理

(一)適用范圍

1.適用于：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)。

2.不適用于：其他個(gè)人跨縣(市區(qū))提供建筑服務(wù)。

【提示】建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，即老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

3.預(yù)繳及申報(bào)納稅地點(diǎn)

向建筑服務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)——預(yù)繳稅款(差額預(yù)繳)，

向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)——申報(bào)納稅。

(二)預(yù)繳稅款

【提示】差額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

(三)扣除憑證

1.從分包方取得的2016年4月30日前開(kāi)具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，可在2016年6月30日前作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。

2.從分包方取得的2016年5月1日后開(kāi)具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣(市、區(qū))、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。

3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

(四)其他規(guī)定

1.小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。

2.納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

3.納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，按照上述規(guī)定應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按征管法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

【總結(jié)】跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理

【注意】①跨縣(市區(qū))才需預(yù)繳;

②其他個(gè)人建筑服務(wù)不適用。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

(一)適用范圍

房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【提示】自行開(kāi)發(fā)：指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè);房企以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(二)一般納稅人征收管理

【提示1】小規(guī)模納稅人只能簡(jiǎn)易計(jì)稅，一般納稅人新項(xiàng)目只能一般計(jì)稅，老項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易或一般。

【解釋】房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

(2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日以前的建筑工程項(xiàng)目。

【提示2】一般納稅人老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

【提示3】一般納稅人自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票;向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

【提示1】營(yíng)改增差額征稅(一般納稅人房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)一般計(jì)稅方法下)

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

【解釋】“支付的土地價(jià)款”，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。(扣除憑據(jù)：向政府支付的價(jià)款——省級(jí)以上的財(cái)政部門(mén)監(jiān)/印制的財(cái)政票據(jù))。

在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。(扣除憑據(jù)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用——拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等)

【提示2】進(jìn)項(xiàng)稅額

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

(三)小規(guī)模納稅人征收管理

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(采取預(yù)收款方式)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(無(wú)論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目)，都按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.開(kāi)票

(1)自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

(2)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

(3)向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

五、資管產(chǎn)品增值稅的征收管理

(一)計(jì)稅方法的選擇

【提示1】管理人應(yīng)分別核算資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的銷售額和增值稅應(yīng)納稅額。未分別核算的，資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不得適用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅。

【提示2】管理人可選擇分別或匯總核算資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)銷售額和增值稅應(yīng)納稅額。

【提示3】對(duì)資管產(chǎn)品在2018年1月1日前運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，未繳納增值稅的，不再繳納;已繳納增值稅的，已納稅額從資管產(chǎn)品管理人以后月份的增值稅應(yīng)納稅額中抵減。

(二)銷售額的確定

透過(guò)生死，才會(huì)明白健康的重要；透過(guò)得失，才是會(huì)明白淡泊的重要。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過(guò)稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧！

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）