特點(diǎn)

1.以增值額為征稅對(duì)象

2.征稅面比較廣

3.采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額

4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率

5.實(shí)行按次征收

承受方

契稅、印花稅

轉(zhuǎn)讓、國(guó)有

出讓國(guó)有土地、轉(zhuǎn)讓非國(guó)有（集體所有）土地的行為不征稅

轉(zhuǎn)讓使用權(quán)/產(chǎn)權(quán)

強(qiáng)調(diào)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為

有償

強(qiáng)調(diào)取得收入，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅

合作建房

一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免；建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅

交換房地產(chǎn)

征稅（個(gè)人之間互換自有居住用房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征）

房地產(chǎn)抵押

抵押期間不征；抵押期滿后看產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，以房地產(chǎn)抵債，征稅

房地產(chǎn)出租

權(quán)屬不變更，不征

房地產(chǎn)評(píng)估增值

產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，房屋產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)所有人也未取得收入，不征

國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物

權(quán)屬已變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照規(guī)定，免征

代建房行為

產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征

房地產(chǎn)繼承

是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為，不予征稅

房地產(chǎn)贈(zèng)與

不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括以下兩種：

1.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為（贈(zèng)與至親）

2.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為（公益贈(zèng)與）

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地

只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)該征稅

【提示】在所擔(dān)保的債務(wù)到期之前，抵押人實(shí)際上仍對(duì)設(shè)為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，土地使用權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，不繳納土地增值稅。土地使用者作為抵押人，以土地使用權(quán)設(shè)為抵押物，在抵押期滿后，不能如期清償債務(wù)，而以作為抵押物的土地使用權(quán)清償債務(wù)時(shí)，抵押的土地使用權(quán)被債權(quán)人實(shí)質(zhì)性依法取得，土地使用者作為抵押人實(shí)際上也取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，這個(gè)時(shí)候無(wú)論是否辦理土地使用權(quán)屬變更，都應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅（2020年新增）

1

不超過(guò)50%的部分

30

0

2

超過(guò)50%～100%的部分

40

5

3

超過(guò)100%～200%的部分

50

15

4

超過(guò)200%的部分

60

35

簡(jiǎn)易計(jì)稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅應(yīng)納稅額

自建：增值稅應(yīng)納稅額=全額/（1+5%）×5%

非自建：增值稅應(yīng)納稅額=差額/（1+5%）×5%

一般計(jì)稅

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/（1+9%）

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=全額/（1+9%）×9%

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（含稅收入-地價(jià)款）/（1+9%）×9%

無(wú)形資產(chǎn)收入

專(zhuān)門(mén)評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入

外國(guó)貨幣

取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣

代收的各項(xiàng)費(fèi)用

（1）如計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，作計(jì)稅收入

（2）如未計(jì)入房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不作計(jì)稅收入

新建房屋（賣(mài)新房）

房地產(chǎn)企業(yè)（5項(xiàng)）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（房企）：加計(jì)扣除

非房地產(chǎn)企業(yè)（4項(xiàng)）

行政劃撥方式取得，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)補(bǔ)繳的土地出讓金

轉(zhuǎn)讓方式取得，為支付的地價(jià)款

交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)（不含印花稅）

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

（1+2）×10%以內(nèi)

【提示】全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照此方法扣除，計(jì)算扣除的具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定

【提示2】土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除

【提示3】?jī)牲c(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：

一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除

二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

其他企業(yè)

印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加

【注意】營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除

凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除

對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除

代收費(fèi)用：

一并收?。河?jì)入收入，費(fèi)用可扣，不做加計(jì)扣除基數(shù)

單獨(dú)收取：不影響計(jì)稅（不計(jì)收入，費(fèi)用不扣）