特點

1.以增值額為征稅對象

2.征稅面比較廣

3.采用扣除法和評估法計算增值額

4.實行超率累進稅率

5.實行按次征收

承受方

契稅、印花稅

轉(zhuǎn)讓、國有

出讓國有土地、轉(zhuǎn)讓非國有（集體所有）土地的行為不征稅

轉(zhuǎn)讓使用權(quán)/產(chǎn)權(quán)

強調(diào)國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為

有償

強調(diào)取得收入，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅

合作建房

一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免；建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅

交換房地產(chǎn)

征稅（個人之間互換自有居住用房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征）

房地產(chǎn)抵押

抵押期間不征；抵押期滿后看產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，以房地產(chǎn)抵債，征稅

房地產(chǎn)出租

權(quán)屬不變更，不征

房地產(chǎn)評估增值

產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，房屋產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)所有人也未取得收入，不征

國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物

權(quán)屬已變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照規(guī)定，免征

代建房行為

產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征

房地產(chǎn)繼承

是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為，不予征稅

房地產(chǎn)贈與

不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括以下兩種：

1.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為（贈與至親）

2.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為（公益贈與）

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地

只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，應(yīng)該征稅

【提示】在所擔(dān)保的債務(wù)到期之前，抵押人實際上仍對設(shè)為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，土地使用權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，不繳納土地增值稅。土地使用者作為抵押人，以土地使用權(quán)設(shè)為抵押物，在抵押期滿后，不能如期清償債務(wù)，而以作為抵押物的土地使用權(quán)清償債務(wù)時，抵押的土地使用權(quán)被債權(quán)人實質(zhì)性依法取得，土地使用者作為抵押人實際上也取得相應(yīng)的經(jīng)濟利益，這個時候無論是否辦理土地使用權(quán)屬變更，都應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅（2020年新增）

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%～100%的部分

40

5

3

超過100%～200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

簡易計稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅應(yīng)納稅額

自建：增值稅應(yīng)納稅額=全額/（1+5%）×5%

非自建：增值稅應(yīng)納稅額=差額/（1+5%）×5%

一般計稅

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/（1+9%）

銷項稅額=全額/（1+9%）×9%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅銷項稅額

銷項稅額=（含稅收入-地價款）/（1+9%）×9%

無形資產(chǎn)收入

專門評估確定其價值后折算成貨幣收入

外國貨幣

取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣

代收的各項費用

（1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入

（2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入

新建房屋（賣新房）

房地產(chǎn)企業(yè)（5項）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（房企）：加計扣除

非房地產(chǎn)企業(yè)（4項）

行政劃撥方式取得，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時補繳的土地出讓金

轉(zhuǎn)讓方式取得，為支付的地價款

交納的有關(guān)稅費，如契稅、登記、過戶手續(xù)費（不含印花稅）

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的

（1+2）×10%以內(nèi)

【提示】全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方法扣除，計算扣除的具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定

【提示2】土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除

【提示3】兩點專門規(guī)定：

一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

其他企業(yè)

印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）+城建稅+教育費附加+地方教育附加

【注意】營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除

凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除

對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除

代收費用：

一并收?。河嬋胧杖?，費用可扣，不做加計扣除基數(shù)

單獨收?。翰挥绊懹嫸悾ú挥嬍杖耄M用不扣）