人創(chuàng)造奇跡常常是在瞬間，但沒有一個(gè)創(chuàng)造奇跡的人是依靠瞬間的。備考稅務(wù)師考試的同學(xué)們，一起來看看今天稅務(wù)師《稅法一》的考點(diǎn)內(nèi)容吧！

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)

計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)

第三節(jié) 計(jì)稅依據(jù)

三、分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?jì)算公式：

扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積÷可轉(zhuǎn)讓土地總面積)。

【提示】可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。(道路綠化等公共設(shè)施用地不能轉(zhuǎn)讓)

【注意】特別關(guān)注可扣項(xiàng)目金額的配比原則：出售部分才可以扣，未開發(fā)、未出售的不得扣除!

【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的配比：

①允許扣除的土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)

②允許扣除的開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房÷全部可售房)

③允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內(nèi)

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(①+②)×10%以內(nèi)

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，無配比問題。

⑤加計(jì)扣除=(①+②)×20%。

四、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

(一)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的

1.取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。

2.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格(重置成本價(jià))×成新度折扣率。

評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

【提示】因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許扣除。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。

【提示1】土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中各省對(duì)地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，老師此講中是按照可以扣除進(jìn)行講解，考試時(shí)應(yīng)注意題干提示和要求。

【提示2】對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格中，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算公式：

扣除項(xiàng)目金額1.+2.=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限)。

【提示】計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

【總結(jié)】根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目;不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

即：扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額(計(jì)成本)。

扣除項(xiàng)目金額3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅。

【提示】對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

(三)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，也不能提供購房發(fā)票的

對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)規(guī)定，實(shí)行核定征收。

【注意】契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，可能在“房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格”中扣除，可能在“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”中扣除。

各項(xiàng)目扣除一覽表

第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

【注意】出售新房、舊房，出售土地與房屋，扣除項(xiàng)目不同。

一、應(yīng)納稅額計(jì)算一般方法(總結(jié))

(一)土地增值額的確定

第一步：確定收入總額：不含增值稅。

【提示】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

第二步：確定扣除項(xiàng)目(重點(diǎn))新54舊3土地2;不含增值稅。

第三步：計(jì)算增值額=收入額(第一步)-扣除項(xiàng)目金額(第二步)

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

人生沒有一帆風(fēng)順，僅有披荊斬棘才能路路順。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧！

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）