計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)_2021年《稅法一》預(yù)習(xí)考點(diǎn)




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計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)
【所屬章節(jié)】
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第七章 土地增值稅
【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)
計(jì)稅依據(jù)(2)、應(yīng)納稅額的計(jì)算(1)
第三節(jié) 計(jì)稅依據(jù)
三、分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?,或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?jì)算公式:
扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積÷可轉(zhuǎn)讓土地總面積)。
【提示】可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。(道路綠化等公共設(shè)施用地不能轉(zhuǎn)讓)
【注意】特別關(guān)注可扣項(xiàng)目金額的配比原則:出售部分才可以扣,未開發(fā)、未出售的不得扣除!
【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的配比:
①允許扣除的土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)
②允許扣除的開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房÷全部可售房)
③允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×(已售房÷全部可售房)
【提示】能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并提供金融機(jī)構(gòu)證明的:允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內(nèi)
不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(①+②)×10%以內(nèi)
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,無配比問題。
⑤加計(jì)扣除=(①+②)×20%。
四、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
(一)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的
扣除項(xiàng)目金額 | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
1.取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除。
2.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格(重置成本價(jià))×成新度折扣率。
評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
【提示】因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許扣除。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。
【提示1】土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定?,F(xiàn)實(shí)中各省對(duì)地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定,老師此講中是按照可以扣除進(jìn)行講解,考試時(shí)應(yīng)注意題干提示和要求。
【提示2】對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅,已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格中,在計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算公式:
扣除項(xiàng)目金額1.+2.=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限)。
【提示】計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年,未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的,可以視同為一年。
提供的具體購房憑據(jù)/發(fā)票 | 加計(jì)5%的基數(shù) | |
營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票 | 發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅) | |
營改增后取得的 | 增值稅普通發(fā)票 | 發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額 |
增值稅專用發(fā)票 | 發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和 |
【總結(jié)】根據(jù)相關(guān)規(guī)定,土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目;不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
即:扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額(計(jì)成本)。
扣除項(xiàng)目金額3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅。
【提示】對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
(三)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格,也不能提供購房發(fā)票的
對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)規(guī)定,實(shí)行核定征收。
【注意】契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除的不同情形:
可能在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,可能在“房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格”中扣除,可能在“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”中扣除。
契稅支付環(huán)節(jié) | 稅務(wù)處理 | |
取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅 | 視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除 | |
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房,其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅 | 轉(zhuǎn)讓有評(píng)估價(jià)格的存量房 | 已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中,故計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除 |
轉(zhuǎn)讓無評(píng)估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的存量房 | 凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù) |
各項(xiàng)目扣除一覽表
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) | 扣除項(xiàng)目 | 具體內(nèi)容 |
新建房屋(賣新房) | 房地產(chǎn)企業(yè)(5項(xiàng)) | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(房企) |
非房地產(chǎn)企業(yè)(4項(xiàng)) | ||
存量房屋(賣舊房) | 扣除項(xiàng)目(3項(xiàng)) | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地(賣地) | 扣除項(xiàng)目(2項(xiàng)) | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 |
第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算
計(jì)算步驟 | 具體 |
第一步,計(jì)算土地增值額 | 增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額 |
第二步,計(jì)算增值率 | 增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100% |
第三步,根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù) | |
第四步,套用公式計(jì)算稅額 | 應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) |
【注意】出售新房、舊房,出售土地與房屋,扣除項(xiàng)目不同。
一、應(yīng)納稅額計(jì)算一般方法(總結(jié))
(一)土地增值額的確定
第一步:確定收入總額:不含增值稅。
計(jì)稅方法 | 土地增值稅應(yīng)稅收入 | 增值稅 | |
簡(jiǎn)易計(jì)稅 | 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅應(yīng)納稅額 | 自建:增值稅應(yīng)納稅額=全額/(1+5%)×5% 非自建:增值稅應(yīng)納稅額=差額/(1+5%)×5% | |
一般計(jì)稅 | 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/(1+9%) | 銷項(xiàng)稅額=全額/(1+9%)×9% |
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅銷項(xiàng)稅額 | 銷項(xiàng)稅額=(含稅收入-地價(jià)款)/(1+9%)×9% |
【提示】納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅:
1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。
第二步:確定扣除項(xiàng)目(重點(diǎn))新54舊3土地2;不含增值稅。
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) | 扣除項(xiàng)目 | 具體內(nèi)容 |
新建房屋 (賣新房) | 房地產(chǎn)企業(yè)(5項(xiàng)) | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(房企) |
非房地產(chǎn)企業(yè)(4項(xiàng)) | ||
存量房屋 (賣舊房) | 扣除項(xiàng)目 (3項(xiàng)) | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地(賣地) | 扣除項(xiàng)目(2項(xiàng)) | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 |
第三步:計(jì)算增值額=收入額(第一步)-扣除項(xiàng)目金額(第二步)
(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
級(jí)數(shù) | 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 | 稅率(%) | 速算扣除系數(shù)(%) |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%~100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過100%~200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
人生沒有一帆風(fēng)順,僅有披荊斬棘才能路路順。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試!快一起努力學(xué)習(xí)吧!
(注:以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義)
(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,僅供考生學(xué)習(xí)使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)