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【內容導航】

應納稅額的計算(2)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識點】應納稅額的計算(2)

應納稅額的計算(2)

第四節(jié) 應納稅額的計算

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

普通標準住宅標準必須同時滿足：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

【解釋】建筑容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

②單套建筑面積在120平方米以下;

③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。(允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%)

(二)土地增值稅的清算條件和清算時間(重點)

(三)土地增值稅清算時收入確認(重點)

1.已銷售的房地產(chǎn)項目收入的確認

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

2.營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

【提示】與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(視同銷售)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(安置用房也視同銷售處理)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

(2)由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未產(chǎn)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。(配比原則)

(四)土地增值稅清算時扣除項目

1.除另有規(guī)定外，扣除的土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關稅金須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(且是實際發(fā)生的)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的質量保證金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時：

6.房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除

(1)根據(jù)財務費用中的利息支出，兩種方法處理;

(2)全部使用自有資金，沒有利息支出的：允許扣除的開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用兩種辦法;

(4)已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

7.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費：不得扣除。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅：計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

【總結】契稅的扣除

9.拆遷安置費扣除的相關規(guī)定：符合規(guī)定的計入拆遷補償費(屬于開發(fā)成本)。

(五)土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可核定征收

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

【提示1】在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項目進行清算。

【提示2】對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。

(六)清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報：

扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×銷售或轉讓面積

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

(七)土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

【提示】納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報吿的，應當告知其理由。

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（注：以上內容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

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