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納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

1.轉(zhuǎn)讓“營改增”前取得的不動產(chǎn)（提示：一般計稅/簡易計稅，自建/非自建）

（1）選擇簡易計稅方法

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得非自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

（2）選擇一般計稅方法

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得非自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

2.轉(zhuǎn)讓“營改增”后取得的不動產(chǎn)（提示：一般計稅，自建/非自建）

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得非自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

（2）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得非自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照上述規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人按照上述規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

（三）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

1.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.個體工商戶應按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。

（四）其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

1.以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應預繳稅款=全部價款和價外費用/（1+5%）×5%

2.以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應預繳稅款={（全部價款和價外費用?不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/（1+5%）}×5%

3.其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照上述規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

（五）其他規(guī)定

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：

①2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應納稅額={全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）}/（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應納稅額={全部交易價格（含增值稅）/（1+5%）?契稅計稅金額（不含增值稅）}×5%

所屬章節(jié)：第二章 增值稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2023年《稅法一》高效基礎班授課講義

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