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土地增值稅扣除項(xiàng)目及金額的確定

計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額（R）減除國家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目（ΣC）金額后的余額計(jì)算征稅（這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此，要計(jì)算增值額（Δ），首先必須確定扣除項(xiàng)目。

（一）新建房扣除項(xiàng)目（ΣC）的確定

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（ΣC①）

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款：

①以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用：

按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（ΣC②）

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（ΣC③）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（ΣC④）

（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。

（2）營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除。

（4）按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，因此，不允許作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金再重復(fù)扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅（按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)記載的金額的0.5‰計(jì)算）。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目（ΣC）及有關(guān)規(guī)定（略）

所屬章節(jié)：第五章   土地增值稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2023年《稅法一》高效基礎(chǔ)班授課講義

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