【東奧小編】2013年注冊(cè)稅務(wù)師考試時(shí)間已確定為2013年6月22日至23日，小編提醒廣大注稅考生各省市已開(kāi)始陸續(xù)公布2013年注稅考試報(bào)名時(shí)間，要趁早復(fù)習(xí)，一步一步穩(wěn)紮穩(wěn)打，考試前才能從容不迫�，F(xiàn)階段可以進(jìn)入注稅第一輪復(fù)習(xí)，復(fù)習(xí)目標(biāo)為熟悉所報(bào)科目每章節(jié)的知識(shí)點(diǎn)，消除陌生感，將較難知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行初步消化。以下是《稅法Ⅱ》科目第五章房產(chǎn)稅第三節(jié)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算的知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，供學(xué)員們參考。

　　第五章 房產(chǎn)稅

　　第三節(jié) 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、計(jì)稅依據(jù)——按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

　　1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

　　(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　【新增內(nèi)容1】對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　【新增內(nèi)容2】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括和取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　【案例】某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過(guò)計(jì)算可知該工廠宗地容積率為0.4(8000/20000)，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。(如果建筑面積達(dá)到10000平方米以上，容積率高于0.5，則地價(jià)將全部計(jì)入房產(chǎn)原值)

　　【新增內(nèi)容3】產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　(6)在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。

　　如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。

　　2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

　　3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。

　　(1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。

　　對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;(相當(dāng)于自己經(jīng)營(yíng)房產(chǎn),經(jīng)營(yíng)好,多受益)

　　對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　【總結(jié)】以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的：①不征營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的也不征營(yíng)業(yè)稅;②共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，暫免征收土地增值稅，但是投資方或被投資方有任一方是房地產(chǎn)企業(yè)的，要繳納土地增值稅。

　　如果以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，只享收益、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：①營(yíng)業(yè)稅按經(jīng)營(yíng)性租賃5%征收;②不征收土地增值稅。

　　(2)對(duì)融資租賃房屋的情況

　　融資租賃的房產(chǎn)，由承租人租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起的規(guī)定。

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。