【答疑精選】《稅法二》之土地增值稅

    【東奧小編】各位備考的學(xué)員，在學(xué)習(xí)的過程中，無論是做題還是看教材，都會(huì)遇到一些不理解和弄不懂的地方，這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請(qǐng)教。同時(shí)，也可以在東奧論壇進(jìn)行交流討論。

    單項(xiàng)選擇題

　　某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓一宗土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)1800萬元，當(dāng)期開發(fā)一半用于建造寫字樓，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元，利息費(fèi)用600萬元(能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明);該寫字樓竣工驗(yàn)收后，將總建筑面積的1/3對(duì)外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入3000萬元;將總建筑面積的1/3對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入100萬元;剩余1/3的建筑面積轉(zhuǎn)為企業(yè)固定資產(chǎn)自用。已知當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.350 

　　B.473.25

　　C.650.25

　　D.694

    【正確答案】：D

    【答案解析】：可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=1800×50%×1/3=300(萬元);可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1200×1/3=400(萬元);可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600×1/3+(300+400)×5%=235(萬元);可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(萬元);加計(jì)扣除金額=(300+400)×20%=140(萬元)。

　　扣除項(xiàng)目金額=300+400+235+165+140=1240(萬元)，增值額=3000-1240=1760(萬元)，增值率=1760/1240×100%=141.94%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=1760×50%-1240×15%=694(萬元)。

　　扣除項(xiàng)目里為什么沒有印花稅?

    【東奧老師回答】

    尊敬的學(xué)員，您好：

　　本題是房開企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建寫字樓，不可以扣除印花稅，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅計(jì)入管理費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用采用比例計(jì)算扣除，開發(fā)費(fèi)用包括三項(xiàng)期間費(fèi)用，而開發(fā)費(fèi)用又是作為扣除項(xiàng)目，所以稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅不單獨(dú)扣除，而是在開發(fā)費(fèi)用中一并扣除。

    祝您學(xué)習(xí)愉快！

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