2018稅務師《稅法二》預習考點：房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務處理
稅務師備考預習階段的學習較為輕松，不用給自己太大的壓力，只需要按照學習計劃進行推進，在學習上不投機取巧，打好前期基礎，為后期的學習做好準備。
【內(nèi)容導航】
房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務處理
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法二》企業(yè)所得稅
【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務處理
房地產(chǎn)開發(fā)收入稅務處理
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務
除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：
(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明報房地產(chǎn)管理部門備案。
(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權孰早的原則。
二、收入的稅務處理
(一)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍
銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理(客觀題)。
【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收取貨幣資金4000萬元，其中含代市政部門收取的專用基金300萬元，由甲企業(yè)開具發(fā)票;另含代物業(yè)管理部門預收20萬元的垃圾處置費，由物業(yè)管理部門開具發(fā)票。則該房地產(chǎn)企業(yè)的收入為4000-20=3980(萬元)。
(二)收入的實現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日，確認收入實現(xiàn)。
2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售合同或協(xié)議約定價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
(1)采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
(2)視同買斷方式委托代銷開發(fā)產(chǎn)品的。
視同買斷 | 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者 |
企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂 | ||
受托方與購買方簽訂 | 買斷價格 |
(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式的
基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式 | 企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價格和基價中的較高者，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 |
企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂 | ||
受托方與購買方直接簽訂銷售合同 | 按基價加上按規(guī)定取得的分成額 |
(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述(1)至(3)項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
(三)視同銷售的確認：
企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
(2)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;
(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：(一看房屋性質(zhì)，二看房屋區(qū)域)
房屋性質(zhì) | 地理位置 | 預計利潤率標準 |
非經(jīng)濟適用房 | 省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地域城區(qū)和郊區(qū) | 不得低于15% |
地級市城區(qū)和郊區(qū) | 不得低于10% | |
其他地區(qū) | 不得低于5% | |
經(jīng)濟適用房、限價房、危改房（不受區(qū)域限制） | 不得低于3% | |
(五)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
(六)(未售先租)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
稅法二預習知識點正在不斷更新，在學習的同時應主動配合同步練習加深對知識點的理解，將基礎打好。
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