稅務(wù)師備考預(yù)習(xí)階段的學(xué)習(xí)較為輕松，不用給自己太大的壓力，只需要按照學(xué)習(xí)計(jì)劃進(jìn)行推進(jìn)，在學(xué)習(xí)上不投機(jī)取巧，打好前期基礎(chǔ)，為后期的學(xué)習(xí)做好準(zhǔn)備。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入稅務(wù)處理

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》企業(yè)所得稅

　　【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入稅務(wù)處理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

　　除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

　　(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。

　　二、收入的稅務(wù)處理

　　(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍

　　銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入;未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理(客觀題)。

　　【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房收取貨幣資金4000萬(wàn)元，其中含代市政部門(mén)收取的專(zhuān)用基金300萬(wàn)元，由甲企業(yè)開(kāi)具發(fā)票;另含代物業(yè)管理部門(mén)預(yù)收20萬(wàn)元的垃圾處置費(fèi)，由物業(yè)管理部門(mén)開(kāi)具發(fā)票。則該房地產(chǎn)企業(yè)的收入為4000-20=3980(萬(wàn)元)。

　　(二)收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　　1.采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

　　(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　(2)視同買(mǎi)斷方式委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的。

　　(3)采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式的

　　(4)采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述(1)至(3)項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　(三)視同銷(xiāo)售的確認(rèn)：

　　企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>

　　(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;

　　(3)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　(四)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一看房屋性質(zhì)，二看房屋區(qū)域)

　　(五)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　(六)(未售先租)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　稅法二預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)正在不斷更新，在學(xué)習(xí)的同時(shí)應(yīng)主動(dòng)配合同步練習(xí)加深對(duì)知識(shí)點(diǎn)的理解，將基礎(chǔ)打好。