計稅依據(jù)和應納稅額的計算_2020年《稅法二》預習考點
備考稅務師的同學們，每個人，都會有一段覺得特別黑暗的日子，那是歲月給你的歷練。一起和小編預習今天的考點吧！
【內容導航】
計稅依據(jù)和應納稅額的計算
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法二》第五章—房產稅
【知識點】計稅依據(jù)和應納稅額的計算
計稅依據(jù)和應納稅額的計算
計稅方法 | 計稅依據(jù) | 稅率 | 稅額計算公式 |
從價計征 | 房產余值 | 1.2% | 全年應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% |
從租計征 | 房產租金 | 12%、4% | 應納稅額=（不含增值稅）租金收入×12%（或4%） |
一、計稅依據(jù)
1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值。
（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。
對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑征收房產稅。
（6）免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。（區(qū)別無租使用房產的規(guī)定）
（7）產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。
（8）房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。
2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。
3.投資聯(lián)營房產的計稅依據(jù)
（1）以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的余值作為計稅依據(jù)計征房產稅；
（2）以房產投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，按不含增值稅的租金收入計算繳納房產稅。
4.融資租賃房產的計稅依據(jù)
（1）融資租賃合同約定開始日的次月起依據(jù)房產余值計算征收；
（2）未約定開始日的，自合同簽訂的次月起計算繳納。
5.居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產的計稅依據(jù)
（1）由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅；
（2）自營的，依照房產余值計征，沒有房產原值或不能將共有住房劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值；
（3）出租的，依照不含增值稅租金收入計征。
二、應納稅額的計算
（一）地上建筑物
從價計征：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租計征：應納稅額=不含增值稅租金收入×12%（個人出租住房為4%）
【注意】對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
【注意】要特別關注年度中間發(fā)生房產用途改變時，房產稅的計算。
（二）獨立地下建筑物
1.工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。
2.商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。
應納房產稅=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
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（注：以上內容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）
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