房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所得稅處理(1)_2021年《稅法二》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-01-14 10:05:31

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【內(nèi)容導航】

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所得稅處理(1)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所得稅處理(1)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所得稅處理(1)

第七節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所得稅處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的概念

定義

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務是指包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營活動

完工的界定

在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明

【解釋】開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實際投入使用。(2020年新增)

【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。(2020年新增)

二、收入的稅務處理

(一)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍

1.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。

2.企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加：

情形

處理

（1）納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)

（2）由企業(yè)開具發(fā)票

應按規(guī)定全部確認為銷售收入

（3）未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的

可作為代收代繳款項進行管理

(二)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認銷售收入的實現(xiàn)，具體確認方式：

銷售方式	確認收入的實現(xiàn)
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品	應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)
2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品	（1）應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日期確認收入的實現(xiàn) （2）付款方提前付款的，在實際付款日期確認收入的實現(xiàn)
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品	應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

銷售方式	確認收入的實現(xiàn)
（1）支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的	應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)

(2)視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的

簽訂合同或協(xié)議的情形	確認收入的實現(xiàn)
①企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	按銷售合同或協(xié)議中約定的價格與買斷價格中的較高者	收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)
②企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的
③受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的	買斷價格

(3)基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，與收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)

簽訂合同或協(xié)議的情形	確認收入的實現(xiàn)
①企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議	銷售合同或協(xié)議中約定的價格與基價中的較高者，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
②企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的
③受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的	基價加上分成額

(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的

包銷期內(nèi)	可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述規(guī)定確認收入的實現(xiàn)
包銷期滿	包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)

(三)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

2.由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預計的計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工的，應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度)應納稅所得額。

開發(fā)項目		計稅毛利率
經(jīng)濟適用房、限價房、危改房		不得低于3%
其他開發(fā) 產(chǎn)品	省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)	不得低于15%
	地級市城區(qū)和郊區(qū)	不得低于10%
	其他地區(qū)	不得低于5%