房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)_2021年稅務(wù)師《稅法二》高頻考點
盛年不重來，一日難再晨，及時宜自勉，歲月不待人。想在2021年稅務(wù)師考試中滿載而歸，必須腳踏實地備考。為了幫助考生順利掌握《稅法二》重難點，小編為大家整理了以下內(nèi)容。戳我查看2021年稅務(wù)師《稅法二》高頻考點匯總，搶先學習！
【內(nèi)容導航】
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)
【所屬章節(jié)】
第一章 企業(yè)所得稅
【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)
四、計稅成本的核算方法
(四)非貨幣方式取得土地使用權(quán)的成本確定
方式 | 確認時點（接受投資方） | 確認金額 | |
開發(fā)產(chǎn)品換土地權(quán) | 本土地開發(fā)的產(chǎn)品 | 接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時 | 分出（應(yīng)付）產(chǎn)品的公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費+應(yīng)付補價-應(yīng)收補價 |
其他土地開發(fā)的產(chǎn)品 | 投資交易發(fā)生時 | ||
股權(quán)換土地權(quán) （接受土地權(quán)投資） | 投資交易發(fā)生時 | 該項土地使用權(quán)公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費+應(yīng)付補價-應(yīng)收補價 | |
(五)除以下幾項預提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本(3項)
1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。
此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。
(2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(3)應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。
五、特定事項的稅務(wù)處理
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定處理：
1.合作建房、合作分房，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 | 如該項目已結(jié)算計稅成本，則分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額 |
如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務(wù)處理 | |
2.合作建房、合作分錢 | 該項目形成的營業(yè)利潤額先申報繳納企業(yè)所得稅（先） |
投資方取得營業(yè)利潤視同股息、紅利進行稅務(wù)處理（后） | |
3.投地建房、合作分房 | 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失 |
【知識點回顧】企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
4.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅 | （1）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補。 |
（2）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅 |
退稅計算方法：
(1)(分攤)該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)
公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
(2)(算差額)當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅=該項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅-該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅
企業(yè)應(yīng)調(diào)整當年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款;
當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。
(3)按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
(4)企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅;超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
【總結(jié)】計算退稅程序：清算后分攤土增稅 計算補繳土增稅(分攤額-已繳額) 調(diào)應(yīng)納稅所得額(土增稅多，所得額減少) 計算退稅(多則退，少則補)。
（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）
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