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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)

【所屬章節(jié)】

第一章 企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(3)

四、計(jì)稅成本的核算方法

(四)非貨幣方式取得土地使用權(quán)的成本確定

(五)除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本(3項(xiàng))

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。

此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

(2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(3)應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

五、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定處理：

【知識(shí)點(diǎn)回顧】企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

退稅計(jì)算方法：

(1)(分?jǐn)?該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷(xiāo)售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額)

公式中的銷(xiāo)售收入包括視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷(xiāo)售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入。

(2)(算差額)當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅=該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅

企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款;

當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

(3)按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

(4)企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅;超過(guò)部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

【總結(jié)】計(jì)算退稅程序：清算后分?jǐn)偼猎龆?計(jì)算補(bǔ)繳土增稅(分?jǐn)傤~-已繳額) 調(diào)應(yīng)納稅所得額(土增稅多，所得額減少) 計(jì)算退稅(多則退，少則補(bǔ))。

（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

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