房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)_2021年稅務師《稅法二》高頻考點
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【內容導航】
房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)
【所屬章節(jié)】
第一章 企業(yè)所得稅
【知識點】房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)
房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理(2)
三、成本、費用扣除的稅務處理
(一)基本扣除規(guī)定(熟悉)
1.企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。
2.企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
3.已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。
公式1：
已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
公式2：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
(二)重要規(guī)定(掌握)
1.維修費用的扣除
企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和對已售開發(fā)產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期扣除。
2.維修基金的扣除
已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
【解釋】維修基金，又稱“公共維修資金”、“住宅專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權物業(yè)服務企業(yè)或其他管理單位使用的資金。維修資金只有在保修期滿后，對物業(yè)公共部位、共用設施、設備進行維修、更新時才能使用。
3.基本配套設施扣除——會所、物業(yè)管理場所、熱力站、文體場館、幼兒園、電站、水廠等
性質 | 成本費用扣除規(guī)則 |
非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的 | 作為公共配套設施處理 |
營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的 | 開發(fā)企業(yè)自用的按照建造固定資產單算成本 |
開發(fā)企業(yè)非自用的按建造開發(fā)產品單算成本 |
4.公共建筑的扣除
郵電通信、學校、醫(yī)療設施 | ①單建的通訊、學校、醫(yī)療設施，應單獨核算成本 |
②合建的通訊、學校、醫(yī)療設施——經濟補償可抵扣建造成本 【解釋】合建指由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的情況 | |
停車場所 | ①單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算 |
②利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理 |
5.按揭擔保金
銀行按揭方式銷售開發(fā)產品約定為購買方提供按揭貸款擔保時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。
6.委托境外機構銷售的傭金支出
不超過委托銷售收入10%的部分可以扣除。
7.利息支出
屬于財務費用性質的合理的利息可以直接在稅前扣除。
(1)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
(2)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。
8.損失
(1)企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失在稅前扣除。
(2)企業(yè)開發(fā)產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按規(guī)定審核后準予在稅前扣除。
9.折舊
企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
四、計稅成本的核算方法
(一)計稅成本對象的確定原則(5原則)
成本對象，是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。
1.可否銷售原則
2.功能區(qū)分原則
3.定價差異原則
4.成本差異原則
5.權益區(qū)分原則
【記憶提示】銷能定全(權)程(成)。
(二)開發(fā)產品計稅成本支出的內容
1.土地征用費及拆遷補償費。包括契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費等。
2.前期工程費：如水文地質勘探、測繪、可行性研究等費用。
3.建筑安裝工程費。
4.基礎設施建設費：項目內道路、供水、供電、供氣、照明、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等費用。
5.公共配套設施費：開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
6.開發(fā)間接費：折舊費、修理費、辦公費、水電費等。
(三)成本計算方法
1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。(直接成本和能分清對象的間接成本直接計，間接成本分配計)
2.共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
(1)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應協商請求稅務機關同意。
(2)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。
(3)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
(4)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
（注：以上內容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）
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