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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(2)

【所屬章節(jié)】

第一章 企業(yè)所得稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(2)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理(2)

三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

(一)基本扣除規(guī)定(熟悉)

1.企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

2.企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

3.已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。

公式1：

已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

公式2：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

(二)重要規(guī)定(掌握)

1.維修費(fèi)用的扣除

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

2.維修基金的扣除

已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

【解釋】維修基金，又稱“公共維修資金”、“住宅專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢(qián)款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理單位使用的資金。維修資金只有在保修期滿后，對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、更新時(shí)才能使用。

3.基本配套設(shè)施扣除——會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、熱力站、文體場(chǎng)館、幼兒園、電站、水廠等

4.公共建筑的扣除

5.按揭擔(dān)保金

銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品約定為購(gòu)買(mǎi)方提供按揭貸款擔(dān)保時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

6.委托境外機(jī)構(gòu)銷售的傭金支出

不超過(guò)委托銷售收入10%的部分可以扣除。

7.利息支出

屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的合理的利息可以直接在稅前扣除。

(1)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

(2)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

8.損失

(1)企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失在稅前扣除。

(2)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按規(guī)定審核后準(zhǔn)予在稅前扣除。

9.折舊

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

四、計(jì)稅成本的核算方法

(一)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則(5原則)

成本對(duì)象，是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。

1.可否銷售原則

2.功能區(qū)分原則

3.定價(jià)差異原則

4.成本差異原則

5.權(quán)益區(qū)分原則

【記憶提示】銷能定全(權(quán))程(成)。

(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容

1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)：如水文地質(zhì)勘探、測(cè)繪、可行性研究等費(fèi)用。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、照明、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等費(fèi)用。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。

(三)成本計(jì)算方法

1.企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。(直接成本和能分清對(duì)象的間接成本直接計(jì)，間接成本分配計(jì))

2.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

(1)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)協(xié)商請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

(2)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

(3)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

(4)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

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