只要朝著一個方向努力，一切都會變得得心應(yīng)手。想在2021年稅務(wù)師考試中滿載而歸，必須腳踏實(shí)地備考。為了幫助考生順利掌握《稅法二》重難點(diǎn)，小編為大家整理了以下內(nèi)容。戳我查看2021年稅務(wù)師《稅法二》高頻考點(diǎn)匯總，搶先學(xué)習(xí)！

【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

【所屬章節(jié)】

第一章 企業(yè)所得稅

【知識點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理(1)

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的概念(了解)

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)是指包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營活動。

在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

二、收入的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等

(二)收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

4.委托方式銷售

(1)支付手續(xù)費(fèi)方式：按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)視同買斷方式：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入。

(3)采取基價(保底價)并實(shí)行超基價雙方分成方式的：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入。

(4)采取包銷方式

(三)視同銷售的確認(rèn)

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時，按以下方法和順序確認(rèn)收入(或利潤)：

(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品

1.先按預(yù)計的計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(先看房屋性質(zhì)，再看房屋區(qū)域)

2.待完工后，企業(yè)結(jié)算實(shí)際毛利額，并將實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

3.從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在月(季)度預(yù)繳企業(yè)所得稅時，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)按照稅收規(guī)定計算應(yīng)納稅所得額，在《企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表》中的“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”欄次填報。在2021年以前，填入此行的金額是“按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額”;而從2021年1季度開始，填入此行的金額為“按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，扣除實(shí)際繳納且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額”。(2021年新增)

【解釋】預(yù)繳土地增值稅會計處理如下:

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，確認(rèn)相應(yīng)的收入及成本，結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納但未計入損益的稅費(fèi)在預(yù)繳時即可扣除，既減輕其資金壓力，又減少其匯算清繳時納稅調(diào)整的工作量。

(五)未完工先租的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

總結(jié)：

（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）