稅法二沖刺考點速記手冊：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的稅務(wù)處理
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的稅務(wù)處理
（一）企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等
開票方式 | 收入處理 |
納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 | 全部確認(rèn)為銷售收入 |
未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的 | 可作為代收代繳款項進(jìn)行管理 |
（二）收入的實現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
1.一次性全額收款，實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
2.分期收款，按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
3.銀行按揭方式，按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額。
（1）首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入；
（2）余款于銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。
4.委托方式銷售
（1）支付手續(xù)費方式：按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（2）視同買斷方式
企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價格和買斷價格中的較高者 |
企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 | |
受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 買斷價格 |
（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式的
企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價格和基價中的較高者，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 |
企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 | |
受托方與購買方直接簽訂銷售合同 | 按基價加上按規(guī)定取得的分成額 |
（4）采取包銷方式
包銷期內(nèi) | 可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn) |
包銷期滿后 | 尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn) |
考題練習(xí)
【單選題】2019年8月，某房地產(chǎn)公司采取基價并實行超基價分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，假設(shè)截止當(dāng)年12月31日，房地產(chǎn)公司、中介公司與購買方三方共簽銷售合同的成交額為5000萬元，其中房地產(chǎn)公司獲得基價、超基價分成額分別為4200萬元和500萬元。房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入是（ ）萬元。（2019年）
A.4200
B.4500
C.4700
D.5000
● ● ●
【答案】D
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（注：以上《稅法二》內(nèi)容由東奧教務(wù)團(tuán)隊整理）
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