2023年稅務(wù)師稅法二預(yù)習(xí)考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的核算方法




我們沒有能力改變過去,但是可以決定未來(lái)。2023年稅務(wù)師考試,東奧會(huì)計(jì)在線為大家整理了《稅法二》第一章企業(yè)所得稅的預(yù)習(xí)考點(diǎn),希望大家堅(jiān)持學(xué)習(xí),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)!
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【所屬章節(jié)】
第一章 企業(yè)所得稅
【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的核算方法
(一)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則
可否銷售原則 | (1)開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的,應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算 (2)不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的,可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集,然后將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象 |
功能區(qū)分原則 | 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立,且具有不同使用功能時(shí),可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算 |
定價(jià)差異原則 | 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 |
成本差異原則 | 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 |
權(quán)益區(qū)分原則 | 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算 |
(二)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容
土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) | 為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用:包括土地買價(jià)或出讓金、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)等 |
前期工程費(fèi) | 項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 |
建筑安裝工程費(fèi) | 開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用 |
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) | 開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出 |
公共配套設(shè)施費(fèi) | 開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 |
開發(fā)間接費(fèi) | 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出:折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi) |
(三)成本計(jì)算方法
1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。
2.應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象。
3.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:
占地面積法 | (1)已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積÷開發(fā)用地總面積(土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)協(xié)商請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)同意) |
建筑面積法 | 已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積÷開發(fā)用地總建筑面積(單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配) |
直接成本法 | 期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本÷期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本(借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,適用本辦法) |
預(yù)算造價(jià)法 | 期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)÷期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)(借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,適用本辦法) |
(四)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán),應(yīng)按下列規(guī)定確定成本:
換取情形 | 確認(rèn)時(shí)間 | 確認(rèn)金額 |
開發(fā)產(chǎn)品換土地使用權(quán) | (1)本土地開發(fā)建造的開發(fā)產(chǎn)品:接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本,待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí),確認(rèn)成本 (2)其他土地開發(fā)建造的開發(fā)產(chǎn)品:投資交易發(fā)生時(shí) | 分出(應(yīng)付)產(chǎn)品的公允價(jià)值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費(fèi)+應(yīng)付補(bǔ)價(jià)-應(yīng)收補(bǔ)價(jià) |
股權(quán)換土地使用權(quán) | 投資交易發(fā)生時(shí) | 該項(xiàng)土地使用權(quán)公允價(jià)值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費(fèi)+應(yīng)付補(bǔ)價(jià)-應(yīng)收補(bǔ)價(jià) |
(五)除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外,計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本
未取得全額發(fā)票 | 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,不得超過合同總金額的10% |
公共配套設(shè)施 | 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用(必須已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件) |
報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 物業(yè)完善費(fèi)用 | 應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用(應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金)可以按規(guī)定預(yù)提 |
注:以上內(nèi)容選自文顏老師《稅法二》基礎(chǔ)班授課講義
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