房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算_2024年稅法二預(yù)習(xí)考點(diǎn)
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房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
一、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)
1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。
（3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。
（4）更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值。
對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑征收房產(chǎn)稅。
（6）有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
（7）產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
（8）房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價：
①宗地容積率=建筑面積÷土地面積
②容積率低于0.5時，計入房產(chǎn)原值的地價為：應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價
2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。
3.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)
（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；
（2）以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，由投資方按不含增值稅的租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
4.融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)
（1）融資租賃合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值計算征收；
（2）未約定開始日的，自合同簽訂的次月起計算繳納。
5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)
（1）由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅；
（2）自營的，依照房產(chǎn)余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；
（3）出租的，依照不含增值稅租金收入計征。
二、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算
（一）地上建筑物
從價計征：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租計征：應(yīng)納稅額=不含增值稅租金收入×12%（個人出租住房為4%）
（二）獨(dú)立地下建筑物
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
所屬章節(jié)：第五章 房產(chǎn)稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2023年《稅法二》高效基礎(chǔ)班授課講義
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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