(一)房產(chǎn)自用審核要點(diǎn)

　　從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　房產(chǎn)原值的審核：

　　1.房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋原價(jià)。

　　2.國稅發(fā)〔2005〕173號(hào)文件進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　【提示】增值稅也有相關(guān)規(guī)定：以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會(huì)計(jì)處理上是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)作為建筑物或者構(gòu)筑物的組成部分，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得在銷項(xiàng)稅額中抵扣。附屬設(shè)備和配套設(shè)施是指：給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備和配套設(shè)施。

　　3.納稅人對(duì)房屋改擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　4.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　5.財(cái)稅〔2010〕121號(hào)規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　提示：

　　(1)容積率=房屋建筑面積/土地面積

　　(2)不是將土地的所有價(jià)款都計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)稅的。

　　(3)土地使用權(quán)會(huì)計(jì)要求計(jì)入“無形資產(chǎn)”，稅法要求計(jì)入“房產(chǎn)原值”，各按其法，各行其事。

　　(二)房產(chǎn)出租審核要點(diǎn)

　　從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%(或4%)

　　提示：

　　(1)從2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(2)如果同時(shí)存在自用和出租，應(yīng)分別計(jì)算房產(chǎn)稅。

　　(3)對(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。