2015《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅的稅收籌劃

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅的稅收籌劃。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)利用納稅人身份的籌劃

　　(二)改變出租方式的籌劃

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核第三節(jié)房產(chǎn)稅納稅申報(bào)與納稅審核的內(nèi)容。

　　【基礎(chǔ)考點(diǎn)】：房產(chǎn)稅的稅收籌劃

　　(一)利用納稅人身份的籌劃

　　【例題·簡(jiǎn)答題】A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū)，專(zhuān)門(mén)用于對(duì)外出租。因該房屋建于上世紀(jì)70年代，設(shè)施陳舊，每年只能收取租金60萬(wàn)元。2012年，該公司準(zhǔn)備花500萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金200萬(wàn)元。但是，該公司在測(cè)算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對(duì)比，與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費(fèi)負(fù)擔(dān)對(duì)比如下(城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%，不考慮印花稅及所得稅)：

　　(1)裝修改造前的每年稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=60×5%=3(萬(wàn)元);

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=3×(7%+3%)=0.3(萬(wàn)元);

　　應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2(萬(wàn)元);

　　每年合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為3+0.3+7.2=10.5(萬(wàn)元)

　　(2)裝修改造后的每年稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=200×5%=10(萬(wàn)元)

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=10×(7%+3%)=1(萬(wàn)元)

　　應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=200×12%=24(萬(wàn)元)

　　合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)=10+1+24=35(萬(wàn)元)。

　　裝修后比裝修前增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)=35-10.5=24.5(萬(wàn)元)。

　　如何進(jìn)行有效的籌劃?

　　【答案】籌劃方案：A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B公司，并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同(假設(shè)為30年)，每年收取租金60萬(wàn)元。然后由B公司出資500萬(wàn)元進(jìn)行裝修改造，并對(duì)外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金200萬(wàn)元。按此方案實(shí)施后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)測(cè)算如下：

　　A公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)仍為10.5萬(wàn)元。

　　B應(yīng)負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元，B不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，不需要繳納房產(chǎn)稅，合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)11萬(wàn)元。

　　A公司和B公司的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合計(jì)為10.5+11=21.5(萬(wàn)元)，比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=35-21.5=13.5(萬(wàn)元)。

　　(二)改變出租方式的籌劃

　　【例題·簡(jiǎn)答題】某城市商業(yè)零售企業(yè)現(xiàn)有1棟閑置庫(kù)房。對(duì)于這1棟閑置庫(kù)房，企業(yè)經(jīng)研究提出以下兩種利用方案：一是出租方案，將閑置庫(kù)房出租收取租賃費(fèi)，庫(kù)房的年租金收入為100萬(wàn)元;二是倉(cāng)儲(chǔ)方案，配備保管人員將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù)，為客戶(hù)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，倉(cāng)儲(chǔ)收入也為100萬(wàn)元。已知這棟庫(kù)房的原值為1000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為30%。計(jì)算兩種方案哪種方案更節(jié)稅。(不考慮印花稅、所得稅)

　　【答案】

　　(1)出租庫(kù)房每年應(yīng)納稅額為：

　�、贍I(yíng)業(yè)稅=100×5%=5(萬(wàn)元);

　　②城建稅=5×7%=0.35(萬(wàn)元);

　�、劢逃�費(fèi)附加=5×3%=0.15(萬(wàn)元)。

　�、芊慨a(chǎn)稅=100×12%=12(萬(wàn)元);

　�、菝磕陸�(yīng)納稅額合計(jì)為17.5萬(wàn)元。

　　(2)倉(cāng)儲(chǔ)方案企業(yè)每年應(yīng)繳納的稅款為：

　　①營(yíng)業(yè)稅=100×5%=5(萬(wàn)元);

　�、诔墙ǘ�=5×7%=0.35(萬(wàn)元);

　　③教育費(fèi)附加=5×3%=0.15(萬(wàn)元);

　�、芊慨a(chǎn)自用，應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬(wàn)元)。

　　⑤應(yīng)納稅額合計(jì)為13.9萬(wàn)元。

　　通過(guò)比較可以看出，倉(cāng)儲(chǔ)方案比出租方案節(jié)約稅款3.6萬(wàn)元。

　　東奧網(wǎng)站發(fā)布的知識(shí)點(diǎn)由于內(nèi)容及時(shí)更新的需要發(fā)布的是往年教材內(nèi)容，需要查詢(xún)最新知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容的考生請(qǐng)參考2014《輕松過(guò)關(guān)》系列參考書(shū)及相關(guān)課程，目前2015年注冊(cè)稅務(wù)師考試教材和相關(guān)輔導(dǎo)書(shū)均未上市，敬請(qǐng)關(guān)注!