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2015《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn):房產(chǎn)稅的稅收籌劃
【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn):房產(chǎn)稅的稅收籌劃。
【內(nèi)容導(dǎo)航】:
(一)利用納稅人身份的籌劃
(二)改變出租方式的籌劃

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核第三節(jié)房產(chǎn)稅納稅申報(bào)與納稅審核的內(nèi)容。
【基礎(chǔ)考點(diǎn)】:房產(chǎn)稅的稅收籌劃
(一)利用納稅人身份的籌劃
【例題·簡(jiǎn)答題】A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū),專(zhuān)門(mén)用于對(duì)外出租。因該房屋建于上世紀(jì)70年代,設(shè)施陳舊,每年只能收取租金60萬(wàn)元。2012年,該公司準(zhǔn)備花500萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修改造,預(yù)計(jì)裝修改造后,每年可收取租金200萬(wàn)元。但是,該公司在測(cè)算中發(fā)現(xiàn),裝修改造前后對(duì)比,與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費(fèi)負(fù)擔(dān)對(duì)比如下(城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,教育費(fèi)附加征收率為3%,不考慮印花稅及所得稅):
(1)裝修改造前的每年稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況:
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=60×5%=3(萬(wàn)元);
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=3×(7%+3%)=0.3(萬(wàn)元);
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2(萬(wàn)元);
每年合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)為3+0.3+7.2=10.5(萬(wàn)元)
(2)裝修改造后的每年稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況:
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=200×5%=10(萬(wàn)元)
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=10×(7%+3%)=1(萬(wàn)元)
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=200×12%=24(萬(wàn)元)
合計(jì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)=10+1+24=35(萬(wàn)元)。
裝修后比裝修前增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)=35-10.5=24.5(萬(wàn)元)。
如何進(jìn)行有效的籌劃?
【答案】籌劃方案:A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B公司,并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同(假設(shè)為30年),每年收取租金60萬(wàn)元。然后由B公司出資500萬(wàn)元進(jìn)行裝修改造,并對(duì)外轉(zhuǎn)租,假設(shè)每年仍然收取租金200萬(wàn)元。按此方案實(shí)施后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)測(cè)算如下:
A公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)仍為10.5萬(wàn)元。
B應(yīng)負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元,城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元,B不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人,不需要繳納房產(chǎn)稅,合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)11萬(wàn)元。
A公司和B公司的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合計(jì)為10.5+11=21.5(萬(wàn)元),比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=35-21.5=13.5(萬(wàn)元)。
(二)改變出租方式的籌劃
【例題·簡(jiǎn)答題】某城市商業(yè)零售企業(yè)現(xiàn)有1棟閑置庫(kù)房。對(duì)于這1棟閑置庫(kù)房,企業(yè)經(jīng)研究提出以下兩種利用方案:一是出租方案,將閑置庫(kù)房出租收取租賃費(fèi),庫(kù)房的年租金收入為100萬(wàn)元;二是倉(cāng)儲(chǔ)方案,配備保管人員將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù),為客戶(hù)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù),收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi),倉(cāng)儲(chǔ)收入也為100萬(wàn)元。已知這棟庫(kù)房的原值為1000萬(wàn)元,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。計(jì)算兩種方案哪種方案更節(jié)稅。(不考慮印花稅、所得稅)
【答案】
(1)出租庫(kù)房每年應(yīng)納稅額為:
、贍I(yíng)業(yè)稅=100×5%=5(萬(wàn)元);
②城建稅=5×7%=0.35(萬(wàn)元);
、劢逃M(fèi)附加=5×3%=0.15(萬(wàn)元)。
、芊慨a(chǎn)稅=100×12%=12(萬(wàn)元);
、菝磕陸(yīng)納稅額合計(jì)為17.5萬(wàn)元。
(2)倉(cāng)儲(chǔ)方案企業(yè)每年應(yīng)繳納的稅款為:
①營(yíng)業(yè)稅=100×5%=5(萬(wàn)元);
、诔墙ǘ=5×7%=0.35(萬(wàn)元);
③教育費(fèi)附加=5×3%=0.15(萬(wàn)元);
、芊慨a(chǎn)自用,應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬(wàn)元)。
⑤應(yīng)納稅額合計(jì)為13.9萬(wàn)元。
通過(guò)比較可以看出,倉(cāng)儲(chǔ)方案比出租方案節(jié)約稅款3.6萬(wàn)元。
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