失去后才知道珍惜，那是因?yàn)椴欢米鹬?；得到了再失去，那是因?yàn)椴粚儆谀恪?span style="font-family: inherit;">備考稅務(wù)師考試的同學(xué)們，一起來看看今天稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》的考點(diǎn)內(nèi)容吧！

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào)和納稅審核

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核

【知識(shí)點(diǎn)】房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào)和納稅審核

房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào)和納稅審核

第三節(jié) 房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)和納稅審核

一、房產(chǎn)稅征稅范圍的審核

1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。

2.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

【提示】納稅人位于農(nóng)村的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。

3.獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

二、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的審核

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，也應(yīng)依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

4.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。

5.融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

三、房產(chǎn)稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的審核

(一)稅率的審核

1.從價(jià)計(jì)征：按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)征的，稅率為1.2%。

2.從租計(jì)征：按房產(chǎn)出租的租金收入(不含增值稅)計(jì)征的，稅率為12%。

3.對(duì)個(gè)人出租的住房，不區(qū)分用途，按4%稅率征收房產(chǎn)稅;對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

(二)從價(jià)計(jì)征計(jì)稅依據(jù)的審核

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

1.對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

2.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)或重新評(píng)估。

3.凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

4.對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

5.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

(三)從租計(jì)征計(jì)稅依據(jù)的審核

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入(不含增值稅)×12%(或4%)

【提示】如果同時(shí)存在自用和出租，應(yīng)分別計(jì)算房產(chǎn)稅。

四、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的審核

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

4.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房，不論面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。

對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定納稅。

5.自2019年1月1日至2020年12月31日，向居民供熱收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房免征房產(chǎn)稅;對(duì)供熱企業(yè)其他廠房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(包括自有和承租)專門用于經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅。對(duì)同時(shí)經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)國家級(jí)、省級(jí)科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對(duì)象使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。

9.自2018年1月1日至2020年12月31日，對(duì)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計(jì)不得超過兩年。

10.對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

11.經(jīng)營(yíng)公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。未單獨(dú)核算的，不得享受免稅優(yōu)惠。

五、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的審核

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

7.納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

六、房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)表

自2019年10月1日起，國家稅務(wù)總局將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)表、減免稅明細(xì)申報(bào)表、稅源明細(xì)申報(bào)表分別合并為《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表》、《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅減免稅明細(xì)申報(bào)表》及《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)申報(bào)表》。

第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅申報(bào)和納稅審核

一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人和征稅范圍的審核

1.在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

上述所稱單位包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)國家所有和集體所有的土地。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的審核

應(yīng)納稅額=實(shí)際占用土地面積(平方米)×單位稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定：

1.以測(cè)定面積為計(jì)稅依據(jù)，適用于由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的納稅人。

2.以證書確認(rèn)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，適用于尚未組織測(cè)量土地面積，但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的納稅人。

3.以申報(bào)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，適用于尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人。

4.對(duì)地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠的審核

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

【提示】以上單位對(duì)外經(jīng)營(yíng)的用地，應(yīng)照章納稅。

4.市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

對(duì)企業(yè)廠區(qū)(包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū))內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)專門經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的土地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅;對(duì)同時(shí)經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免城鎮(zhèn)土地使用稅。

7.對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

9.對(duì)企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

10.自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

11.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

12.自2019年1月1日至2020年12月31日，對(duì)向居民供熱收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對(duì)供熱企業(yè)其他土地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的審核

1.新征用耕地繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)征收城鎮(zhèn)土地使用稅;新征用的非耕地自批準(zhǔn)征用的次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

心平才能氣和，氣和才能人順，人順才能做事。備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧！

（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義）

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