土地增值稅清算鑒證服務(wù)_2022年涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)




勤奮者廢寢忘食,懶惰人總沒(méi)有時(shí)間。想要順利通過(guò)2022年稅務(wù)師考試,充分了解稅務(wù)師重要知識(shí)點(diǎn)是十分必要的。為此東奧會(huì)計(jì)在線在下文中整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》科目基礎(chǔ)階段的必備知識(shí)點(diǎn),希望各位考生能夠能仔細(xì)閱讀,并充分理解!
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
土地增值稅清算鑒證服務(wù)
【所屬章節(jié)】
第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務(wù)
【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅清算鑒證服務(wù)
土地增值稅清算鑒證服務(wù)
鑒證應(yīng)關(guān)注如下事項(xiàng):
(一)清算項(xiàng)目是否合法
1.清算項(xiàng)目及其范圍是否客觀、準(zhǔn)確;
2.不同期間、不同項(xiàng)目收入確認(rèn)、成本歸集是否符合會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定;
3.普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理;
4.清算起止時(shí)間是否符合稅法規(guī)定;
5.有免稅項(xiàng)目的,與征稅項(xiàng)目劃分是否清晰準(zhǔn)確。
(二)收入總額是否合法準(zhǔn)確
1.被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定;
2.被鑒證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確;
3.銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法,金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理是否正確;重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理;
4.被鑒證人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理;
5.按揭款收入是否申報(bào)納稅,有無(wú)掛在往來(lái)賬不作銷售收入申報(bào)納稅的情形;
6.被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán),在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款;
7.被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí),是否按規(guī)定申報(bào)納稅;
8.被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符,除了在銷(預(yù))售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補(bǔ)款以外,其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的,是否按照稅法規(guī)定處理;被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的,稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定;
9.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)是否合法準(zhǔn)確,包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
(三)扣除項(xiàng)目金額是否合法準(zhǔn)確
1.該清算扣除項(xiàng)目金額與收入總額是否配比;扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,是否實(shí)際發(fā)生;實(shí)際發(fā)生的支出是否取得合法憑據(jù);扣除項(xiàng)目金額是否在各扣除項(xiàng)目中準(zhǔn)確歸集;分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,是否按照受益對(duì)象合理分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
2.具體扣除項(xiàng)目的鑒證,應(yīng)當(dāng)關(guān)注事項(xiàng):
取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證
(1)同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期分批開(kāi)發(fā)的,其分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?、金額計(jì)算是否準(zhǔn)確
(2)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額
(3)是否與市場(chǎng)價(jià)格存在明顯差異
(4)土地閑置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目是否已經(jīng)剔除
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的鑒證
(1)實(shí)際支出金額與概(預(yù))算是否存在明顯差異
(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生
(3)由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定
前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的鑒證
(1)實(shí)際支出額與概(預(yù))算是否存在明顯異常,是否存在虛列情形
(2)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
(3)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>
建筑安裝工程費(fèi)的鑒證
(1)是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符
(2)自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除
(3)單位定額成本是否存在異常
(4)自行施工建設(shè)有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況
(5)是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票
公共配套設(shè)施費(fèi)的鑒證
(1)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提情況
(2)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)
(3)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi),是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>
(4)是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的鑒證
(1)是否將企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
(2)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生,取得的憑證是否合法有效
(3)多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分項(xiàng)目核算或分?jǐn)偅欠駥⑵渌?xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目
(4)是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用
(5)是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
(6)有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況
利息支出的鑒證
(1)據(jù)實(shí)申報(bào)時(shí)是否將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用
(2)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的一般性貸款利息支出,是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>
(3)利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得的收益是否沖減利息支出
(4)借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定
(5)是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額
(6)超過(guò)貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除
(7)是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用
(8)對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,計(jì)提利息是否符合稅法規(guī)定
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證
(1)扣除范圍和金額計(jì)算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定,是否與收入相關(guān)、配比,企業(yè)是否繳納
(2)是否扣除不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金
加計(jì)扣除項(xiàng)目的鑒證
(1)取得后未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),取得后僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)未建造房屋即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及取得后未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),扣除項(xiàng)目金額是否符合稅法規(guī)定
(2)是否將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)
(3)是否將已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出計(jì)入加計(jì)扣除的基數(shù)
(四)對(duì)收入和扣除項(xiàng)目金額的鑒證,應(yīng)采取的方法:
1.獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目明細(xì)表,并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì);
2.了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開(kāi)具、有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)繪等情況;
3.審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入;
4.查明收入的確認(rèn)原則、方法,注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異;
5.正確劃分預(yù)售收入與銷售收入,防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;
6.利用有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況;
7.審核清算項(xiàng)目的收入總額,可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn),確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng);
8.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整;
9.取得相關(guān)合同和項(xiàng)目概(預(yù))算資料,并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支岀情況;
10.實(shí)地查看、詢問(wèn)調(diào)查和核實(shí),剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用。
注:以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)精講班授課講義
(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,僅供考生學(xué)習(xí)使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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