勤奮者廢寢忘食，懶惰人總沒有時間。想要順利通過2022年稅務(wù)師考試，充分了解稅務(wù)師重要知識點是十分必要的。為此東奧會計在線在下文中整理了《涉稅服務(wù)實務(wù)》科目基礎(chǔ)階段的必備知識點，希望各位考生能夠能仔細(xì)閱讀，并充分理解！

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅清算鑒證服務(wù)

【所屬章節(jié)】

第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務(wù)

【知識點】土地增值稅清算鑒證服務(wù)

土地增值稅清算鑒證服務(wù)

鑒證應(yīng)關(guān)注如下事項：

（一）清算項目是否合法

1.清算項目及其范圍是否客觀、準(zhǔn)確；

2.不同期間、不同項目收入確認(rèn)、成本歸集是否符合會計和稅法規(guī)定；

3.普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理；

4.清算起止時間是否符合稅法規(guī)定；

5.有免稅項目的，與征稅項目劃分是否清晰準(zhǔn)確。

（二）收入總額是否合法準(zhǔn)確

1.被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；

2.被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

3.銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確；重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；

4.被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理；

5.按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；

6.被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；

7.被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；

8.被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定；

9.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)是否合法準(zhǔn)確，包括開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

（三）扣除項目金額是否合法準(zhǔn)確

1.該清算扣除項目金額與收入總額是否配比；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，是否實際發(fā)生；實際發(fā)生的支出是否取得合法憑據(jù)；扣除項目金額是否在各扣除項目中準(zhǔn)確歸集；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，是否按照受益對象合理分?jǐn)偣餐某杀举M用。

2.具體扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注事項：

取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證

（1）同一宗土地有多個開發(fā)項目或分期分批開發(fā)的，其分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠怼⒔痤~計算是否準(zhǔn)確

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額

（3）是否與市場價格存在明顯差異

（4）土地閑置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除

土地征用及拆遷補償費的鑒證

（1）實際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異

（2）拆遷補償費是否實際發(fā)生

（3）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定

前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的鑒證

（1）實際支出額與概（預(yù)）算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?/p>

建筑安裝工程費的鑒證

（1）是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符

（2）自購建材費用是否重復(fù)扣除

（3）單位定額成本是否存在異常

（4）自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況

（5）是否取得項目所在地稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票

公共配套設(shè)施費的鑒證

（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實發(fā)生、有無預(yù)提情況

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入公共配套設(shè)施費

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?/p>

（4）是否含有其他企業(yè)的費用

開發(fā)間接費用的鑒證

（1）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用

（2）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效

（3）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分?jǐn)偅欠駥⑵渌椖康拈_發(fā)間接費用記入了清算項目

（4）是否含有其他企業(yè)的費用

（5）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入開發(fā)間接費用

（6）有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況

利息支出的鑒證

（1）據(jù)實申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用

（2）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分?jǐn)?/p>

（3）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出

（4）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定

（5）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

（6）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除

（7）是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用

（8）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，計提利息是否符合稅法規(guī)定

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證

（1）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)、配比，企業(yè)是否繳納

（2）是否扣除不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金

加計扣除項目的鑒證

（1）取得后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，取得后僅進行土地開發(fā)未建造房屋即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及取得后未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，扣除項目金額是否符合稅法規(guī)定

（2）是否將代收費用作為加計扣除的基數(shù)

（3）是否將已計入開發(fā)成本的利息支出計入加計扣除的基數(shù)

（四）對收入和扣除項目金額的鑒證，應(yīng)采取的方法：

1.獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目明細(xì)表，并與會計資料、稅務(wù)資料核對；

2.了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實際測繪等情況；

3.審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實應(yīng)計入增值額的收入；

4.查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；

5.正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

6.利用有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；

7.審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計收入事項；

8.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整；

9.取得相關(guān)合同和項目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費用支岀情況；

10.實地查看、詢問調(diào)查和核實，剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)精講班授課講義

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