土地增值稅征稅范圍的審核_2024年涉稅服務實務基礎知識點
| 土地增值稅征稅范圍的審核 | 房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 | |
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土地增值稅征稅范圍的審核（熟悉）
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
繳納土地增值稅的前提是土地使用權、地上建筑物及其附著物的“產權”必須發(fā)生轉讓；房地產的出租、抵押（抵押期間），不繳納土地增值稅。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物的產權征稅。
3.存量房地產的轉讓，屬于土地增值稅征稅范圍。
（二）征稅范圍的具體規(guī)定
情形 | 稅務處理 |
房地產的繼承 | 不屬于土地增值稅的征稅范圍 |
房地產的贈與 | （1）不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括兩種情況： ①將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為 ②通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為（公益性贈與） （2）上述兩種情形以外的贈與，均征稅 |
房地產轉為 自用或出租 | 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，如果未發(fā)生產權轉讓，不征稅 |
房地產抵押 | （1）抵押期間，不征稅 （2）抵押期滿，以房地產抵債發(fā)生產權轉讓的，征稅 |
房地產交換 | （1）雙方發(fā)生了產權轉讓，取得了實物形態(tài)的收入，征稅 （2）個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，免稅 |
合作建房 | （1）建成后按比例分房自用，暫免征稅 （2）建成后轉讓的，征稅 |
房地產出租 | 產權未轉讓，不征稅 |
房地產評估增值 | 產權未轉讓，不征稅 |
國家收回或征收 | 國家收回國有土地使用權、征收地上建筑物及附著物，免征 |
房地產代建行為 | 產權未轉讓，不征稅 |
（三）改制重組（雙方均為非房地產開發(fā)企業(yè)）
1.按照規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將房地產轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
2.按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
3.按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
4.單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
所屬章節(jié)：第三章 其他稅種納稅審核和納稅申報
注：以上內容選自美珊老師2024年《涉稅服務實務》輕一基礎班授課講義
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