土地增值稅應(yīng)納稅額的審核_25年涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：姜喆2025-01-20 15:19:49

報(bào)名指導(dǎo)

資料下載

課程領(lǐng)劵

專(zhuān)享福利

稅務(wù)師考試的預(yù)習(xí)階段備考正在進(jìn)行中，大家做好計(jì)劃后應(yīng)該盡早的開(kāi)始備考。東奧會(huì)計(jì)在線為大家整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)，快來(lái)學(xué)習(xí)！

土地增值稅應(yīng)納稅額的審核_25年涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)預(yù)習(xí)考點(diǎn)

土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2.視同銷(xiāo)售

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時(shí)，未列入收入，則不得扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（二）扣除項(xiàng)目金額審核［新5舊3（有評(píng)估價(jià)的情況）］

1.銷(xiāo)售新房及建筑物

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（A）：包括地價(jià)款、有關(guān)費(fèi)用和契稅。

納稅人分期、分批開(kāi)發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓、已開(kāi)發(fā)未轉(zhuǎn)讓、未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，即僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)算扣除。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目（E）。

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用：加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

E=（A+B）×20%

2.銷(xiāo)售舊房及建筑物

情形	具體扣除項(xiàng)目
能提供評(píng)估價(jià)格	（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅
不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票	經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，上述（1）和（2）可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除 “每年”：按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)
既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票	稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收