土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

一、主動清算條件及時間

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）

二、被動清算條件及時間

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

納稅地點

納稅人是法人的

當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

納稅人是自然人的

當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間與納稅地點

時間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并向稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)合同資料：房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓難以每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。納稅人選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地的地方稅務(wù)機關(guān)備。定期申報方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。

土地增值稅的清算條件：

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項自的金額：

1。出售舊房及建筑物的

新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時間和磨損程度的標準由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項日的金額。

2。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是指納稅人不報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是指納稅人有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。

3。提供扣除項目金額不實的

提供扣除項目金額不實，是指納稅人在那隨申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機關(guān)無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確的扣除項目金額，以達到通過虛增成本偷稅的目的。對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價。

土地增值稅的扣除項目有以下幾項：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）；

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）；

舊房及建筑物的評估價格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加記20%的扣除。

土地增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。其中，單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織，包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；個人包括個體經(jīng)營者、港澳臺同胞、華僑、外國公民等。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。