土地增值稅清算條件，是指應繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應達到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

一、主動清算條件及時間

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關驗收取得初始產(chǎn)權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權。（是指納稅人將依法取得的土地使用權轉(zhuǎn)讓。）

二、被動清算條件及時間

土地增值稅的征收方式：

核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。

減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況：能夠提供購房發(fā)票；不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

取得土地使用權所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費用；

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅稅收優(yōu)惠

建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

普通標準住宅應同時滿足：

住宅小區(qū)建筑容積率在1。0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1。2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

因國家建設需要，政府依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以申請免征土地增值稅，以土地投資成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

特殊售房方式應納稅額的計算方法

1.按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：扣除項目金額=扣除項目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積或建筑面積÷受讓土地使用權的總面積）。

2.對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率。取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

土地使用權，是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設用地、未利用地的使用權。

土地使用權的處理

1.土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

不征收土地增值稅的贈與行為

1、房屋所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。

2、房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、道土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。具體包括：

1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權；