2014《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)考點：租賃合同

　　【小編導言】2014年注冊會計師報名時間為3月31日至4月25日，現(xiàn)階段進入2014注會基礎(chǔ)備考期，是打牢基礎(chǔ)的重要階段，我們一起來學習2014《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)考點：租賃合同。

　　【內(nèi)容導航】：

　　1.租賃合同的期限

　　2.不定期租賃

　　3.維修義務(wù)

　　4.轉(zhuǎn)租

　　5.租金的支付期限

　　6.買賣不破租賃

　　7.因不可歸責于承租人的事由

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《經(jīng)濟法》科目第四章合同法律制度第七單元租賃合同的內(nèi)容。

　　【知識點】：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　【相關(guān)鏈接1】定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過主合同標的額20%的部分，人民法院不予支持。

　　【相關(guān)鏈接2】自然人之間的借款合同約定支付利息的，不得超過銀行同期貸款利率的4倍。超過時，超過部分無效。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【解釋】對于不定期租賃，“出租人或者承租人”均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。

　　【相關(guān)鏈接】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　3.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　【相關(guān)鏈接】在融資租賃中，承租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)。

　　4.轉(zhuǎn)租

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(向出租人)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　5.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付。

　　6.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　7.因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。(2010年案例分析題)