2015《經(jīng)濟(jì)法》答疑精選：租賃合同的期限

　　【東奧小編】2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試迎來新考季，以下是東奧會(huì)計(jì)在線獨(dú)家提供的關(guān)于2015注會(huì)考試《經(jīng)濟(jì)法》科目第四章合同法律制度的部分精彩答疑，供學(xué)員們參考復(fù)習(xí)，幫助大家進(jìn)行查漏補(bǔ)缺。

　　【提問原題】：

　　原題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題

　　甲將自己的房屋出租給乙，租期1年。半年后，甲將該房屋出賣給了不知情的丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)，則根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中正確的是( )。

　　A.丙有權(quán)取得該房屋的所有權(quán)

　　B.甲丙之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同因侵害乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而無效

　　C.甲乙之間的租賃合同自甲丙之間的買賣合同生效之日起自動(dòng)解除

　　D.甲乙之間的租賃合同須經(jīng)過丙的同意方能繼續(xù)有效

　　正確答案：A

　　知識(shí)點(diǎn)：租賃合同

　　答案解析：(1)選項(xiàng)A：甲對(duì)房屋是有權(quán)出售的，甲丙之間的房屋買賣合同合法有效，辦理過戶登記手續(xù)后，丙取得房屋的所有權(quán);(2)選項(xiàng)B：第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效;(3)選項(xiàng)CD：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，這稱為“買賣不破租賃”，但要注意，所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　【東奧注會(huì)學(xué)員提問】：

　　老師好，租賃合同的期限最長(zhǎng)為20年，但我想定30年的租賃合同，我訂立一個(gè)20年主租賃合同，同時(shí)訂立一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議(補(bǔ)充協(xié)議和20年的主合同同時(shí)訂立)，補(bǔ)充協(xié)議約定20年的租期滿后繼續(xù)承租10年，合同內(nèi)容和主合同一致，請(qǐng)問這10年的補(bǔ)充租賃協(xié)議有效嗎?是否受法律保護(hù)，謝謝~

　　【東奧會(huì)計(jì)在線回答】：

　　尊敬的學(xué)員，您好：

　　租賃合同的期限最長(zhǎng)為20年，但我想定30年的租賃合同，我訂立一個(gè)20年主租賃合同，同時(shí)訂立一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議(補(bǔ)充協(xié)議和20年的主合同同時(shí)訂立)，補(bǔ)充協(xié)議約定20年的租期滿后繼續(xù)承租10年，合同內(nèi)容和主合同一致，這10年的補(bǔ)充租賃協(xié)議無效，不受法律保護(hù)。法律之所以規(guī)定租賃期限最長(zhǎng)是20年，就是考慮隨著時(shí)間的變化，租賃費(fèi)用可能漲跌，比如2005年，在北京租房，兩室房租可能每月2000元，但現(xiàn)在就漲到5000元，也許30年后會(huì)漲到8000元，如果一下就訂立30年的租賃合同，會(huì)損害一方的利益。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快!

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