2015《經(jīng)濟(jì)法》綜合題易考點(diǎn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進(jìn)入2015年注會(huì)強(qiáng)化提高沖刺備考期，為幫助考生們?cè)谧詈箅A段提高備考效率，我們根據(jù)2015年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試大綱為考生們總結(jié)了《經(jīng)濟(jì)法》科目的選擇題和綜合題易考點(diǎn)，下面我們一起來(lái)復(fù)習(xí)2015《經(jīng)濟(jì)法》綜合題易考點(diǎn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋。

　　本考點(diǎn)能力等級(jí)：

　　能力等級(jí) 3—— 綜合運(yùn)用能力

　　考生應(yīng)當(dāng)在理解基本理論、基本原理和相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，在比較復(fù)雜的職業(yè)環(huán)境上，堅(jiān)守職業(yè)價(jià)值觀、遵循職業(yè)道德、堅(jiān)持職業(yè)態(tài)度，綜合運(yùn)用相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)科知識(shí)和職業(yè)技能解決實(shí)務(wù)問(wèn)題。

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》科目第四章合同法第七單元買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。

　　綜合題易考點(diǎn)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋

　　1.銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng);但是，出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約;該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　(1)商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出賣(mài)人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　　(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

　　(2)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;

　　(4)出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣(mài)人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。