2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：抵押

　　【東奧小編】我們一起來學(xué)習(xí)2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：抵押。本考點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第三章物權(quán)法律制度第八單元抵押權(quán)的內(nèi)容。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　注釋：本考點(diǎn)2010年考過多選題，2010年、2012年、2013年考過案例題。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一、抵押合同

　　二、抵押物

　　三、抵押權(quán)的設(shè)立

　　四、抵押擔(dān)保的范圍

　　五、抵押物的處分

　　六、抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　【高頻考點(diǎn)】：抵押

　　一、抵押合同

　　1.設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立抵押合同。

　　【相關(guān)鏈接】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立質(zhì)押合同。

　　2.訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)“直接”歸債權(quán)人所有;但該“流押條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力。(2013年案例分析題)

　　【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。

　　二、抵押物

　　1.禁止抵押的財產(chǎn)

　　(1)土地所有權(quán);

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.房地一體原則

　　(1)城市房地產(chǎn)

　　①以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　�、谝越ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(2)農(nóng)村集體土地

　�、汆l(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨(dú)”抵押。

　　②以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　　【解釋】(1)城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走”;(2)農(nóng)村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走”。

　　3.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　《物權(quán)法》縮小了土地承包經(jīng)營權(quán)的可抵押范圍，將“家庭土地承包經(jīng)營權(quán)”排除在外，只允許以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押財產(chǎn)。

　　三、抵押權(quán)的設(shè)立

　　1.登記生效

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán);

　　(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);

　　(4)正在建造的建筑物。

　　【解釋】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦理抵押登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。

　　2.登記對抗

　　當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(2010年案例分析題、2013年案例分析題)

　　四、抵押擔(dān)保的范圍

　　1.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

　　抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

　　2.抵押物的范圍

　　(1)以登記為準(zhǔn)

　　抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　(2)新增的不動產(chǎn)

　　①城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　�、诮ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

　　(3)從物

　　抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。

　　(4)孳息

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。

　　(5)添附

　　抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　3.物上代位性

　　(1)擔(dān)保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等。(2008年案例分析題、2014年案例分析題)

　　(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金。

　　五、抵押物的處分

　　1.抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　(2)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　2.抵押物的出租(2010年案例分析題、2014年案例分析題)

　　抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。當(dāng)同一物上既存在抵押權(quán)又存在租賃關(guān)系時，如同“買賣不破租賃”，我國物權(quán)法律制度亦確立了“抵押不破租賃”的規(guī)則，即“在后抵押不破在先租賃”�？忌鷳�(yīng)區(qū)分兩種情況：

　　(1)訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　(2)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

　　六、抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　1.抵押權(quán)的行使

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。如果協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

　　2.抵押物拍賣價款的清償順序

　　(1)實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;

　　(2)主債權(quán)的利息;

　　(3)主債權(quán)。

　　3.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)(2013年案例分析題)

　　拍賣“劃撥”的國有土地使用權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)。

　　4.不可分性

　　(1)主債權(quán)未受全部清償?shù)模�抵押�?quán)人可以就“抵押物的全部”行使其抵押權(quán)。

　　【解釋】債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅的效力。

　　(2)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使全部抵押權(quán)。

　　(3)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可“主債務(wù)人”轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人“書面同意”時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

　　(4)抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。

　　(5)抵押物“部分”滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)之全部。

　　5.抵押權(quán)的保全

　　抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

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