2018年注會《經(jīng)濟(jì)法》每日一考點：商品房買賣合同
3科
日均>3h
在注冊會計師經(jīng)濟(jì)法這一科中，合同法是非常重要的考點。其中值得考生注意的是商品房的銷售并不適用于一般的買賣合同，那么它究竟是什么樣的呢，現(xiàn)在和小編一起了解吧。
商品房買賣合同
1.銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2.商品房預(yù)售合同的效力
（1）商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。
（2）商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。
3.法定解除條件
（1）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；
（2）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
（3）房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；
（4）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行；
（5）約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。
4.可以適用懲罰性賠償金的情形
在下列情形下，買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：
（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（3）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。
【解釋】買受人只能要求“房地產(chǎn)開發(fā)商”承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金；如果出賣人是平民百姓，不在此列。
5.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系
（1）貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。
（2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。
CPA經(jīng)濟(jì)法的合同法是很關(guān)鍵的一章，考試中容易和第三章物權(quán)法相結(jié)合出主觀題，備考的時候應(yīng)該注意這一點。
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