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【內容導航】

有權處分與無權處分

【所屬章節(jié)】

第三章 物權法律制度

【知識點】用益物權

用益物權

考點一：用益物權概述

(一)用益物權的概念

1.以使用他人之物為目的的物權，稱用益物權。

2.用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權僅涉及物的使用價值，不包含處分權能。

(二)用益物權的類型

用益物權包括建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權、地役權。

考點二：建設用地使用權

(一)建設用地使用權的概念

建設用地使用權，是依法對國家所有的土地進行占有、使用和收益，并利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。

【注意】建設用地使用權自登記時設立，登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

【提示】除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施以及公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的外，其他對集體土地的建設利用，都必須先征歸國有，然后取得國有建設用地使用權。

(二)建設用地使用權的取得

1.創(chuàng)設取得(一級市場)

無償劃撥：

(1)土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

(2)下列確屬必需的，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地、軍事用地;②城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利項目用地等;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

【注意】嚴格限制劃撥土地的使用用途。用于商業(yè)開發(fā)的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

(2)除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制

有償出讓：

(1)建設用地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為

(2)建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的：①應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓;②沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式(出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價)

(3)出讓最高年限按下列用途確定：

①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

【注意】(1)住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。(2)非住宅建設用地：①期滿如需繼續(xù)使用，應當至遲于屆滿前1年申請續(xù)期(除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準);②準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依規(guī)定支付土地使用權出讓金;③未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

2.移轉取得(二級市場)

(1)移轉取得方式：建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

【解釋】土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

【注意】建設用地使用權的轉讓、互換、出資、贈與，應當向登記機構申請辦理變更登記。

(2)以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)時應當符合的條件(即“出讓+轉讓”)：

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

③轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

(3)以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)時應當符合的條件(即“劃撥+轉讓”)：

①按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批;

②有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

(4)讓與禁止，即不得轉讓的房地產(chǎn)：

①以出讓方式取得土地使用權，不符合法定轉讓條件的;

②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

③依法收回土地使用權的;

④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

⑤權屬有爭議的;

⑥未依法登記領取權屬證書的;

⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

(三)建設用地使用權的終止

1.終止原因

建設用地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

【注意】建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，登記機構應當收回建設用地使用權證書。

2.提前收回的情形

出現(xiàn)下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

(1)為公共利益需要使用土地;

(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地;

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準;

(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢。

一時的挫折往往可以通過不屈的搏擊，變成學問及見識。2019年注會考試，勤奮是實現(xiàn)成功的最佳方法，大家要堅持備考哦！

(注：以上內容選自楊千紫老師《經(jīng)濟法》授課講義)

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載)