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2017年4月1日，甲房地產(chǎn)公司(以下簡稱“甲公司”)與乙建筑公司(以下簡稱“乙公司”)簽訂一份建筑工程承包合同，約定由乙公司承建甲公司開發(fā)的景明寫字樓項目，工期18個月，工程價款5000萬元，甲公司應(yīng)于2019年1月1日前一次性付清。工程將要竣工時，甲公司因資金短缺，無力繼續(xù)提供約定由其提供的部分建筑材料。鑒于雙方的長期合作關(guān)系，乙公司遂以自有資金500萬元購買部分建筑材料用于該工程，工程如期完成。對于乙公司的墊資，雙方未作任何約定。工程如期竣工驗收后，甲公司未按照合同約定向乙公司支付5000萬元工程款，乙公司墊付的500萬元建筑材料款也未支付。

2018年6月1日，甲公司為投資其他房地產(chǎn)項目，以在建的景明寫字樓作抵押，向丙銀行借款3億元，并于當(dāng)日辦理了抵押登記。該借款到期后，甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，未能全部償還，尚欠丙銀行借款本息2億元。

2018年，乙公司開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并于2018年7月1日以5億元的價格，從丁房地產(chǎn)公司(以下簡稱“丁公司”)處受讓一塊建設(shè)用地使用權(quán)，用于建設(shè)西山公寓住宅項目。乙公司向丁公司支付了4億元土地轉(zhuǎn)讓金。根據(jù)雙方約定，剩余1億元應(yīng)于2019年7月1日前支付完畢。同時，甲公司以景明寫字樓作抵押，為乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金提供擔(dān)保，雙方辦理了抵押登記。

西山公寓項目竣工后，因市場低迷而滯銷。為緩解困境，乙公司于2019年11月11日，以西山公寓作抵押，從戊銀行處獲得一筆貸款，并辦理了抵押登記。雙方約定，一旦乙公司連續(xù)3個月不能償還借款利息，戊銀行即可行使抵押權(quán)。

2019年12月3日，吳某以800萬元的價格購買了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未將該房屋已設(shè)定抵押的事實告知吳某。

甲公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，于2019年12月27日被人民法院裁定進入破產(chǎn)程序。在申報破產(chǎn)債權(quán)時，乙公司就其5000萬元的工程款和500萬元的墊資款、丙銀行就甲公司尚未償還的2億元借款本息、丁公司就其1億元土地轉(zhuǎn)讓金，均主張以景明寫字樓拍賣所得價款全額優(yōu)先受償。景明寫字樓拍賣所得價款為2.7億元。

鑒于乙公司停止償還借款利息已超過3個月，2020年4月20日，戊銀行行使對西山公寓的抵押權(quán)，申請人民法院拍賣西山公寓。至此，吳某方得知其所購商品房已被設(shè)定抵押，遂主張解除房屋買賣合同，要求乙公司返還800萬元購房款并賠償損失，同時要求乙公司另行支付800萬元的懲罰性賠償金。

要求：

根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

(1)甲公司所欠乙公司的5000萬元工程款能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償?并說明理由。

(2)甲公司所欠乙公司的500萬元墊資款能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償?并說明理由。

(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償?并說明理由。

(4)乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償?如果不能全額優(yōu)先受償，不足部分丁公司能否向甲公司的破產(chǎn)管理人申報破產(chǎn)債權(quán)?并分別說明理由。

(5)吳某是否有權(quán)要求乙公司返還800萬元購房款并賠償損失?并說明理由。

(6)吳某是否有權(quán)要求乙公司支付800萬元的懲罰性賠償金?并說明理由。

【案例6答案】

(1)甲公司所欠乙公司的5000萬元工程款不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日(2019年1月1日)起計算。在本題中，乙公司主張優(yōu)先受償權(quán)時，距發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日已經(jīng)超過6個月，不再享有優(yōu)先權(quán)。

(2)甲公司所欠乙公司的500萬元墊資款不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償。根據(jù)規(guī)定，承包人的工程墊資，當(dāng)事人沒有約定的，按照工程欠款處理。在本題中，乙公司主張優(yōu)先受償權(quán)時，距發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日已經(jīng)超過6個月，不再享有優(yōu)先權(quán)。

(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息可以從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償。根據(jù)規(guī)定，同一不動產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時，按照登記的先后順序清償。在本題中，丙銀行的抵押權(quán)順位優(yōu)先于丁公司，因此丙銀行的2億元債權(quán)可以從拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償。

(4)①乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償。根據(jù)規(guī)定，同一不動產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時，按照登記的先后順序清償。在本題中，丙銀行的抵押權(quán)順位優(yōu)先于丁公司，景明寫字樓拍賣所得價款2.7億元，向丙銀行支付2億元后，丁公司只能就剩余的7000萬元優(yōu)先受償;②不能向甲公司的破產(chǎn)管理人申報破產(chǎn)債權(quán)。根據(jù)規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)(甲公司)不是主債務(wù)人，在擔(dān)保物價款不足以清償擔(dān)保債權(quán)額時，余債不得作為破產(chǎn)債權(quán)向破產(chǎn)企業(yè)要求清償，只能向原主債務(wù)人(乙公司)求償。

(5)吳某有權(quán)要求乙公司返還800萬元購房款并賠償損失。根據(jù)規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以要求解除合同，請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(6)吳某有權(quán)要求乙公司支付800萬元的懲罰性賠償金。根據(jù)規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以要求解除合同，請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

選自郭守杰老師的《習(xí)題強化班》

——以上注冊會計考試相關(guān)考點內(nèi)容選自張志鳳老師授課講義

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