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【所屬章節(jié)】

第三章：物權(quán)法律制度

第六單元：建設(shè)用地使用權(quán)

【知 識 點】

建設(shè)用地使用權(quán)

1.創(chuàng)設(shè)取得（一級市場）

（1）創(chuàng)設(shè)取得可采取有償出讓或無償劃撥方式；用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

2.移轉(zhuǎn)取得（二級市場）

（1）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合的條件：

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

（2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合的條件：

①按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；

②有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

①以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的；

②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

⑤權(quán)屬有爭議的；

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

3.登記

（1）設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。

（3）建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

4.期限

（1）以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

（2）以有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓最高年限按下列用途確定：

①居住用地70年；

②工業(yè)用地50年；

③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

⑤綜合或者其他用地50年。

（3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

5.期滿的處理

（1）住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期；續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

（2）非住宅建設(shè)用地

①期滿如需繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期；

②準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；

③未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回；

④該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

6.提前收回

出現(xiàn)下列情形之一，由有關(guān)人民政府自然資源主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

（1）為公共利益需要使用土地；

（2）為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地；

（5）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢。

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注：以上內(nèi)容選自黃潔洵老師《經(jīng)濟(jì)法》科目基礎(chǔ)班授課講義

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