注會會計考點解讀：幾句話備考—投資性房地產初始計量

來源：東奧會計在線責編：魚羊2018-06-15 15:04:37

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引言：為了針對不同基礎的考生備考注冊會計師，開設了“幾句話備考注會”系列，該系列共有三部分組成，第一部分為重要的考點濃縮成幾句話，有助于沖刺階段考生高效率復習該專題，第二部分為知識點解讀，有助于考生理解掌握，第三部分為分錄公式歸納，為有需要考生提供方便。

注冊會計師

第一部分重要的幾句話

1、企業(yè)準備出租的建筑物，只要有董事會的用于出租的決議，視為投資性房地產。

2、同一個建筑物，只要可單獨計量，可分別確認為投資性房地產和固定資產。

3、同一企業(yè)只能采用一種模式(成本模式、公允價值模式)對所有投資性房地產進行后續(xù)計量。

4、公允價值模式下，符合資本化條件的，其投資性房地產所有明細均轉入“投資性房地產——在建”科目，但無需結轉對應的公允價值變動損益。

第二部分重要知識點解讀

投資性房地產是資產類科目，借方表示投資性房地產的增加，貸方表示投資性房地產的減少，余額在借方表示期末還有多少投資性房地產。投資性房地產主要核算三項內容，已出租的土地使用權;持有并準備增值的土地;已出租的建筑物。但是不包括持有并準備增值的建筑物。

其中，經營租入方式租入建筑物，再轉租他人，因為不具有產權，不屬于投資性房地產。另外，企業(yè)準備出租的空置建筑物或在建建筑物，只要董事會類似機構作出書面決議，明確表明用于出租且短期內不發(fā)生變化，即使尚未簽訂，也可視為投資性房地產。

其次，為生產經營、提供服務而持有的房地產屬于固定資產，不屬于投資性房地產，例如酒店提供住房服務。房地產企業(yè)在正常經營活動中銷售的商品房或土地，屬于存貨，不屬于投資性房地產。若房地產，部分用于出租、部分用于自用，如果能分別單獨計量，可以分別確定投資性房地產和固定資產。

投資性房地產應按成本進行初始計量。如果是外購的投資性房地產，其實際成本包括為購買價款、不可抵扣的相關稅費、相關的其他支出。如果是自建的投資性房地產，其實際成本包括土地開發(fā)成本、建筑成本、安裝成本、予以資本化的利息支出以及支付相關費用等。

投資性房地產的后續(xù)支出分為資本化支出和費用化支出。如果滿足投資性房地產確認條件的，作為資本化支出，計入投資性房地產成本，通過“投資性房地產——在建”核算，為了報表各期可比，所以不能轉至“在建工程”，雖然在“投資性房地產——在建”中核算，但仍不計提折舊。若公允價值價值模式下，投資性房地產明細科目(成本、公允價值變動)均轉至“投資性房地產——在建”科目，因為不是對房地產進行處置，故無需結轉公允價值變動所對應的公允價值變動損益。如果不滿足投資性房地產確認條件的，作為費用化支出，在實際發(fā)生時計入當期損益。

第三部分相關的會計分錄

1、外購的投資性房地產

(1)成本模式：

借：投資性房地產 (按成本計量)

應交稅費——應交增值稅(進項稅額) (不動產按2年抵扣，先60% )

應交稅費——待抵扣進項稅額 (40%的部分，在1年后抵扣)

貸：銀行存款

(2)公允價值模式：

借：投資性房地產——成本

應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

應交稅費——待抵扣進項稅額

貸：銀行存款