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　　重要考點(diǎn)：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)和稅率

　　一、稅率

　　分三種情況：1.2%(從價(jià)計(jì)征)、12%(從租計(jì)征)、4%(適用個(gè)人的從租計(jì)征)

　　二、計(jì)稅依據(jù)

　　分兩種：從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。

　　(一)從價(jià)計(jì)征：計(jì)稅依據(jù)=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)

　　1.房產(chǎn)原值的一般規(guī)定

　　(1)原值的取得：賬載原值或參照同類房屋確定房產(chǎn)原值。

　　(2)房屋原值包括的確定

　　第一，房屋原值=房屋本身原值+附屬設(shè)備價(jià)值+配套設(shè)施價(jià)值

　　第二，更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)備

　　原值=房屋的原始價(jià)值+更換的新設(shè)備的價(jià)值-原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值(易損零配件除外)。

　　第三，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

　　第四，宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　第五，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　2.特殊規(guī)定

　　第一，對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)

　　(1)按余值計(jì)稅——被投資方為納稅人

　　在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅;

　　(2)從租計(jì)稅——投資方為納稅人

　　對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

　　第二，融資租賃房屋——納稅人由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　計(jì)稅依據(jù)：按余值計(jì)稅。

　　(二)從租計(jì)征——租金收入為計(jì)稅依據(jù)

　　1.租金收入——是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

　　2.如果是以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝�類房產(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

　　3.租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。