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重要考點:房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和稅率
一、稅率
分三種情況:1.2%(從價計征)、12%(從租計征)、4%(適用個人的從租計征)
二、計稅依據(jù)
分兩種:從價計征和從租計征。
(一)從價計征:計稅依據(jù)=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)
1.房產(chǎn)原值的一般規(guī)定
(1)原值的取得:賬載原值或參照同類房屋確定房產(chǎn)原值。
(2)房屋原值包括的確定
第一,房屋原值=房屋本身原值+附屬設(shè)備價值+配套設(shè)施價值
第二,更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)備
原值=房屋的原始價值+更換的新設(shè)備的價值-原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值(易損零配件除外)。
第三,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的地價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
第四,宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
第五,納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。
2.特殊規(guī)定
第一,對投資聯(lián)營的房產(chǎn)
(1)按余值計稅——被投資方為納稅人
在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔風(fēng)險的,按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù),計征房產(chǎn)稅;
(2)從租計稅——投資方為納稅人
對以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔聯(lián)營風(fēng)險的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。
第二,融資租賃房屋——納稅人由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。
計稅依據(jù):按余值計稅。
(二)從租計征——租金收入為計稅依據(jù)
1.租金收入——是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬,包括貨幣收入和實物收入。
2.如果是以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個標準租金額從租計征。
3.租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
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