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本知識點屬于《稅法》第八章土地增值稅第三節(jié)應稅收入和扣除項目的內(nèi)容。
【重要知識點】:扣除項目的確定
(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅,應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P183-8)
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)
上述利息超過國家上浮標準、超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況):
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
4.土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
企業(yè)狀況 |
可扣除稅金 |
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
(1)營業(yè)稅(5%) (2)城建稅和教育費附加 |
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
(1)營業(yè)稅(5%) (2)印花稅(0.5‰) (3)城建稅和教育費附加 |
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
【提示】
1.此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;
2.取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除。
(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率

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責任編輯:龍貓的樹洞
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