2014《稅法》基礎(chǔ)考點:土地增值稅扣除項目的確定
【小編導(dǎo)言】2014年注冊會計師報名時間為3月31日至4月25日,現(xiàn)階段進入2014注會基礎(chǔ)備考期,是打牢基礎(chǔ)的重要階段,我們一起來學(xué)習(xí)2014《稅法》基礎(chǔ)考點:土地增值稅扣除項目的確定。
【內(nèi)容導(dǎo)航】:
一、稅率
二、應(yīng)稅收入的確定
三、扣除項目的確定

本知識點屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第四節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項目的內(nèi)容。
【知識點】:土地增值稅扣除項目的確定
一、稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表。
二、應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。
三、扣除項目的確定
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。(P186-8)
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)
上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
【提示】
1.此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效,非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策;
2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除。
(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
例如,某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元,成新度折扣率為70%,則評估價格=12000×70%=8400(萬元)。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定,實行核定征收。
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責(zé)任編輯:龍貓的樹洞
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