2015《稅法》基礎考點：土地增值稅的扣除項目的確定

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進入2015年注會基礎備考期，是全面梳理考點的寶貴時期，我們一起來學習2015《稅法》基礎考點：土地增值稅的扣除項目的確定。

　　【內容導航】：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額

　　(二)房地產開發(fā)成本

　　(三)房地產開發(fā)費用

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　(六)舊房及建筑物的評估價格

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目的內容。

　　【知識點】：土地增值稅的扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。

　　房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　(三)房地產開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

　　上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內

　　3.房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加、地方教育附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產開發(fā)的新建房轉讓)

　　從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項加計扣除僅對從事房地產開發(fā)的納稅人有效，非房地產開發(fā)的納稅人不享受此項政策;

　　2.取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

　　由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率