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2015《稅法》基礎(chǔ)考點(diǎn):房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算
【東奧小編】現(xiàn)階段進(jìn)入2015年注會(huì)基礎(chǔ)備考期,是全面梳理考點(diǎn)的寶貴時(shí)期,我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《稅法》基礎(chǔ)考點(diǎn):房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算。
【內(nèi)容導(dǎo)航】:
(一)稅率
(二)計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征
(三)在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)需注意的幾個(gè)特殊規(guī)定
【所屬章節(jié)】:
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法》科目第八章房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅法的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】:房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算
(一)稅率
房產(chǎn)稅采用比例稅率,有兩檔規(guī)定稅率,另有一檔優(yōu)惠稅率:
稅率 |
適用情況 |
1.2%的規(guī)定稅率 |
自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) |
12%的規(guī)定稅率 |
出租非居住的房產(chǎn)取得租金收入 |
4%的優(yōu)惠稅率 |
個(gè)人出租住房(不分出租后用途) |
【特別歸納】個(gè)人出租住房,應(yīng)繳納的稅種及對(duì)應(yīng)稅率如下(未考慮城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加,免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅):
稅種 |
稅率 |
營(yíng)業(yè)稅 |
3%稅率減半 |
房產(chǎn)稅 |
4% |
個(gè)人所得稅 |
10% |
(二)計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征
計(jì)稅方法 |
計(jì)稅依據(jù) |
稅率 |
計(jì)稅公式 |
從價(jià)計(jì)征 |
基本規(guī)定: 按照房產(chǎn)原值(包括地價(jià))一次減除10%-30%損耗后的余值 扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 獨(dú)立地下建筑物進(jìn)行原值調(diào)整 原值明顯不合理的應(yīng)予評(píng)估;沒(méi)有原值的由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房屋的價(jià)值核定 |
年稅率1.2% |
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%(這樣計(jì)算出的是年稅額) |
【特別提示】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
【歸納1】地上房產(chǎn)按照三個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅:
第1步是確定計(jì)稅余值:需要減除規(guī)定比例的損耗來(lái)確定計(jì)稅余值
第2步是計(jì)算年稅額:用確定的計(jì)稅余值乘稅率計(jì)算房產(chǎn)稅年稅額(此步計(jì)算時(shí)也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定)
第3步是計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額:按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅義務(wù)期間的應(yīng)納稅額)
【歸納2】地下建筑物分為兩大類(lèi)——與地上房屋相連的地下建筑物和獨(dú)立的地下建筑物,有不同的征稅規(guī)則:
與地上房屋相連的地下建筑物,要將地上地下視為一個(gè)整體,按照地上房屋建筑物的規(guī)定分三個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅;
單獨(dú)的地下建筑物在從價(jià)計(jì)稅時(shí)分四個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅。
第1步是確定應(yīng)稅原值:按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途進(jìn)行規(guī)定比例的應(yīng)稅原值確認(rèn)
第2步確定計(jì)稅余值:用調(diào)整好的地下建筑物應(yīng)稅原值減除規(guī)定比率的損耗率計(jì)算確定計(jì)稅余值
第3步是計(jì)算年稅額:用確定的計(jì)稅余值乘稅率計(jì)算房產(chǎn)稅年稅額(此步計(jì)算時(shí)也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定)
第4步是計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額:按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅期間的應(yīng)納稅額)。
(三)在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)需注意的幾個(gè)特殊規(guī)定
1.對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)的規(guī)定
對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)只收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。
假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),共負(fù)盈虧,則聯(lián)營(yíng)企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人,從價(jià)計(jì)稅。
假定甲只收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,則甲為房產(chǎn)稅納稅人,從租計(jì)稅。
【特別歸納】不同投資聯(lián)營(yíng)方式的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)稅規(guī)定辨析:
方式1.以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的
營(yíng)業(yè)稅:不征收
城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加:不涉及
土地增值稅:聯(lián)營(yíng)雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè)的,暫免征收;聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的,或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅
契稅:以房產(chǎn)作投資、入股,視同房屋買(mǎi)賣(mài),由產(chǎn)權(quán)承受方計(jì)算繳納契稅
房產(chǎn)稅:按照房產(chǎn)計(jì)稅余值從價(jià)計(jì)征
方式2.只收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的
營(yíng)業(yè)稅:按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”的5%稅率計(jì)征
城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加:按照營(yíng)業(yè)稅稅額及法定稅率、征收比率計(jì)征
土地增值稅:視同房地產(chǎn)出租,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅
契稅:視同房地產(chǎn)出租,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅
房產(chǎn)稅:按照房產(chǎn)租金收入從租計(jì)征
2.對(duì)融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定
根據(jù)財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件的規(guī)定,融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定
一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅。
二是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
4.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的,依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征,沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金收入計(jì)征。
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