2015《稅法》基礎(chǔ)考點：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進入2015年注會基礎(chǔ)備考期，是全面梳理考點的寶貴時期，我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅法》基礎(chǔ)考點：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)稅率

　　(二)計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算——從價計征與從租計征

　　(三)在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《稅法》科目第八章房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅法的內(nèi)容。

　　【知識點】：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算

　　(一)稅率

　　房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率：

　　【特別歸納】個人出租住房，應(yīng)繳納的稅種及對應(yīng)稅率如下(未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅)：

　　(二)計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算——從價計征與從租計征

　　【特別提示】對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　【歸納1】地上房產(chǎn)按照三個步驟計算房產(chǎn)稅：

　　第1步是確定計稅余值：需要減除規(guī)定比例的損耗來確定計稅余值

　　第2步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額(此步計算時也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定)

　　第3步是計算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間對應(yīng)納稅額進行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅義務(wù)期間的應(yīng)納稅額)

　　【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨立的地下建筑物，有不同的征稅規(guī)則：

　　與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分三個步驟計算房產(chǎn)稅；

　　單獨的地下建筑物在從價計稅時分四個步驟計算房產(chǎn)稅。

　　第1步是確定應(yīng)稅原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途進行規(guī)定比例的應(yīng)稅原值確認

　　第2步確定計稅余值：用調(diào)整好的地下建筑物應(yīng)稅原值減除規(guī)定比率的損耗率計算確定計稅余值

　　第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額(此步計算時也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定)

　　第4步是計算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間對應(yīng)納稅額進行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅期間的應(yīng)納稅額)。

　　(三)在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定

　　1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定

　　對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，應(yīng)按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險，共負盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅。

　　假定甲只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計稅。

　　【特別歸納】不同投資聯(lián)營方式的相關(guān)稅費計稅規(guī)定辨析：

　　方式1.以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的

　　營業(yè)稅：不征收

　　城建稅和教育費附加、地方教育附加：不涉及

　　土地增值稅：聯(lián)營雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè)的，暫免征收;聯(lián)營的企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅

　　契稅：以房產(chǎn)作投資、入股，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方計算繳納契稅

　　房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)計稅余值從價計征

　　方式2.只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的

　　營業(yè)稅：按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”的5%稅率計征

　　城建稅和教育費附加、地方教育附加：按照營業(yè)稅稅額及法定稅率、征收比率計征

　　土地增值稅：視同房地產(chǎn)出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

　　契稅：視同房地產(chǎn)出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅

　　房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)租金收入從租計征

　　2.對融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定

　　根據(jù)財稅〔2009〕128號文件的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

　　一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　二是對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　4.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。