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【例題】

某縣城一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（增值稅一般納稅人）2018年5月向政府部門(mén)支付土地使用權(quán)價(jià)款1750萬(wàn)元和契稅52.5萬(wàn)元取得一宗土地的使用權(quán)且已取得相應(yīng)的財(cái)政票據(jù)和契稅完稅憑證，將其中80%的面積用于開(kāi)發(fā)建造10棟住宅樓。當(dāng)年建成后，80%的建筑面積于11月直接對(duì)外銷(xiāo)售，取得含增值稅銷(xiāo)售收入7648萬(wàn)元；其余部分自11月暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得含增值稅租金收入63萬(wàn)元。與該住宅樓開(kāi)發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用有：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2250萬(wàn)元。

（2）發(fā)生管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用280萬(wàn)元、利息費(fèi)用370萬(wàn)元（利息費(fèi)用雖未超過(guò)同期銀行貸款利率，但不能準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

（3）該企業(yè)建造過(guò)程中全部可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅合計(jì)為350萬(wàn)元，出租房產(chǎn)過(guò)程中未直接發(fā)生增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)的扣除比例為9%）

要求：根據(jù)上述資料，按順序回答下列問(wèn)題。

（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上述業(yè)務(wù)增值稅的銷(xiāo)項(xiàng)稅額；

（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加合計(jì)數(shù)；

（3）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)；

（4）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值額；

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。

【答案及解析】

（1）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（7648-1750×80%×80%）/（1+10%）×10%+63/（1+10%）×10%=（7648-1120）/（1+10%）×10%+63/（1+10%）×10%=593.45+5.73=599.18（萬(wàn)元）

要注意增值稅納稅申報(bào)表的口徑，還要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），向政府支付的土地價(jià)款在計(jì)算增值稅時(shí)可以扣除的規(guī)定。

（2）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加=（599.18-350）×（5%+3%+2%）=24.92（萬(wàn)元）

（3）可以扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=（1750+52.5）×80%×80%=1153.6（萬(wàn)元）

注意取得土地只進(jìn)行了80%面積的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的面積中，只有80%的比例實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)成本=2250×80%=1800（萬(wàn)元）

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)=1153.6+1800=2953.6（萬(wàn)元）

（4）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=2953.6×9%=265.82（萬(wàn)元）

（5）準(zhǔn)予扣除的稅金=（593.45-350×80%）×（5%+3%+2%）=31.35（萬(wàn)元）

計(jì)算企業(yè)整體應(yīng)納的增值稅時(shí)，350萬(wàn)元作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。但是計(jì)算土地增值稅中可以扣除的稅金及附加的基數(shù)時(shí)，進(jìn)項(xiàng)稅需要按照銷(xiāo)售比例確定。

加計(jì)扣除=2953.6×20%=590.72（萬(wàn)元）

允許扣除項(xiàng)目合計(jì)=2953.6+265.82+31.35+590.72=3841.49（萬(wàn)元）

增值額=7648-593.45-3841.49=3213.06（萬(wàn)元）

（6）增值率=3213.06÷3841.49×100%=83.64%

土地增值稅額=3213.06×40%-3841.49×5%=1093.15（萬(wàn)元）。

注：以上注會(huì)稅法例題摘自劉穎《輕松過(guò)關(guān)一》

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