注會稅法知識點瑣碎，記憶起來存在一定的難度。但“重點恒重”，幾個必考的大稅種需要大家著重學習。小編整理了2022年注會《稅法》預習知識點，不想掉隊的小伙伴趕快來預習吧！

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【內(nèi)容導航】

房產(chǎn)稅法

【所屬章節(jié)】

第十章  房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

【知識點】房產(chǎn)稅法

房產(chǎn)稅法

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

考點1：納稅義務人與征稅范圍（★★）

（一）納稅義務人

基本規(guī)定：

房產(chǎn)稅的納稅義務人是指征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。

具體包括（重要）：

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅；

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅；

4.納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅（從價計征）。

【歸納】房產(chǎn)稅的納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有人，但要注意區(qū)分特殊情況：

（二）征稅范圍

1.房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

【提示】要注意房產(chǎn)不等于建筑物。獨立圍墻、露天泳池、加油站罩棚（遮陽棚）不繳納房產(chǎn)稅。

2.征稅范圍（熟悉，能力等級2）

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。

考點2：房產(chǎn)稅的稅率（★★★）（要求記憶）

房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率：

【特別歸納】個人出租住房，應繳納的稅種及對應稅率（征收率）如下（未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）：

考點3：計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定（★★★）

——從價計征與從租計征

【歸納1】地上房產(chǎn)按照三個步驟計算房產(chǎn)稅：

第1步是確定計稅余值：需要用房產(chǎn)原值減除規(guī)定比例的損耗來確定計稅余值；

第2步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額（此步計算時也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定）；

第3步是計算當期應納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定（由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額）。

【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨立的地下建筑物，有不同的征稅規(guī)則：

與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分三個步驟計算房產(chǎn)稅；

單獨的地下建筑物在從價計稅時分四個步驟計算房產(chǎn)稅。

第1步是確定應稅原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途對房產(chǎn)原價按規(guī)定比例進行應稅原值確認；

第2步是確定計稅余值：用調(diào)整好的地下建筑物應稅原值減除規(guī)定比例的損耗計算確定計稅余值；

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額（此步計算時也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定）；

第4步是計算當期應納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定（由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額）。

【歸納】地上、地下建筑物計稅比較

從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和稅率、計稅公式：

在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定

1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產(chǎn)稅。假定甲與其他投資人共擔風險，共負盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅。

2.對融資租賃房屋應納房產(chǎn)稅的規(guī)定

根據(jù)財稅[2009]128號文件的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3.關(guān)于附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定

一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

4.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

5.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

【提示】本講無考點4，原考點4內(nèi)容已合并到考點3中。

考點5：稅收優(yōu)惠（★★）

（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但對出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于公務、辦公的用房，應照章納稅。

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位）所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應照章納稅。

（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章納稅。

（五）非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

（六）按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

（七）經(jīng)營公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。

（八）企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（新增）

（九）經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。（新增）

（十）自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。（新增）

（十一）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征房產(chǎn)稅。（新增）

（十二）凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。（新增）

（十三）自2019年1月1日至2021年12月31日，對為高校學生提供住宿服務，按照國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。

（十四）自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租，下同）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

（十五）為推進國有經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)企改制，對由財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)的，自轉(zhuǎn)制注冊之日起5年內(nèi)對其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2018年12月31日之前已完成轉(zhuǎn)制的企業(yè)，自2019年1月1日起，對其自用房產(chǎn)可繼續(xù)免征5年房產(chǎn)稅。（新增）

（十六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅。但出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（十七）自2019年1月1日至2021年12月31日，對商品儲備管理公司及直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（新增）

（十八）自2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構(gòu)自用或其通過承租、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（新增）

（十九）自2018年1月1日至2023年12月31日，對納稅人及其全資子公司從事大型民用客機發(fā)動機、中大功率民用渦軸渦漿發(fā)動機研制項目自用的科研、生產(chǎn)、辦公房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（新增）

（二十）自2019年1月1日至2021年12月31日，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受房產(chǎn)稅其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受本規(guī)定的優(yōu)惠政策。（新增）

考點6：房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間（★★★）

1. 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2. 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3. 納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。

4. 納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

5. 納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6. 納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

8. 納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

【注意辨析】

（1）注意時間規(guī)定：強調(diào)“次月”——取證、使用、交付、建成、驗收的次月。只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，是從“之月”起繳納房產(chǎn)稅。

（2）注意納稅義務發(fā)生時間對房產(chǎn)稅應納稅額計算的影響。由于從價計算房產(chǎn)稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務發(fā)生時間角度看應納稅額是否需要按月折算。

考點7：納稅期限和納稅地點（★）

房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)納稅。

（由于2022年新課暫未開通，預習知識點以2021年授課講義為主）

注：以上注會預習知識點選自劉穎老師2021年注會稅法授課講義

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