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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

一、清算單位、條件以及時(shí)間

1.清算單位

（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

2.清算條件

（1）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的三種情況：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

3.清算時(shí)間

（1）凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（2）凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

二、收入的確認(rèn)

1.一般情形下銷售收入的確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售行為跨越“營改增”前后的：

土地增值稅清算應(yīng)稅收入=“營改增”前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+“營改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

三、扣除項(xiàng)目的規(guī)定

1.可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。

施工企業(yè)開票950萬元，房開企業(yè)就扣除工程款950萬元；

施工企業(yè)開票1000萬元，房開企業(yè)就扣除工程款1000萬元。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.可核定扣除的項(xiàng)目

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的。

3.不可扣除的項(xiàng)目

（1）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金，不得扣除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

四、核定征收以及清算后的相關(guān)規(guī)定

1.土地增值稅的核定征收（稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。）

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種情形：

①依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

③雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

④符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

⑤申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

（2）核定征收率的規(guī)定

為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

3.清算后補(bǔ)稅與滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

知識(shí)點(diǎn)來源：第十章  房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

以上內(nèi)容選自劉穎老師24年《稅法》基礎(chǔ)階段課程講義

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）