[小編“娜寫年華”]東奧會計在線中級會計職稱頻道提供：本篇為2015年中級會計職稱考試《經(jīng)濟法》第五章“合同法律制度”第九節(jié)重點精講：具體合同，本節(jié)內(nèi)容主要介紹租賃合同。

　　【“租賃合同”相關(guān)知識點】

　　1.租賃合同

　　【重點精講】：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　2.不定期租賃

　�。�1）租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　�。�2）當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充，不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，視為不定期租賃。

　�。�3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　3.轉(zhuǎn)租

　　（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　4.租金的支付期限

　　對租金的支付期限沒有約定或約定不明確的，當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達(dá)成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定 ；仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　�。�1）租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；

　�。�2）租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

　　5.因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　6.維修義務(wù)

　　（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　（2）承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修；出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)；因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　�。�3）承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　7.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　8.買賣不破租賃

　�。�1）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

　�。�2）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　【相關(guān)鏈接1】訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　【相關(guān)鏈接2】抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

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