2023年《經(jīng)濟(jì)法》恒考點講解及練習(xí)題：房屋租賃合同
各位考生在備考中級會計的時候，千萬不要因為一點小事就放棄學(xué)習(xí)，你要知道當(dāng)你停下來的時候，其他人都仍在努力奮斗。為方便大家理解記憶，東奧會計在線整理了中級會計考試經(jīng)濟(jì)法恒考點【房屋租賃合同】的講解及相關(guān)習(xí)題，趕緊來看看吧！
(一)效力特別規(guī)定
1.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
2.出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
3.房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
(二)一房數(shù)租(占有→備案登記→成立)
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(3)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。
(三)承租人的優(yōu)先購買權(quán)
1.出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
(四)買賣不破租賃的例外
租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(1)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【單項選擇題】
甲、乙訂立了關(guān)于甲某套住宅的房屋租賃合同。根據(jù)合同法律制度規(guī)定，下列說法中正確的是( )。
A.如租賃期限為1年，甲乙雙方未采用書面形式訂立該租賃合同的，合同無效
B.如由于乙暴力使用，造成該房屋窗戶玻璃破碎，則甲無須承擔(dān)維修義務(wù)
C.租期過半，甲將該房屋出賣給自己外甥，則乙不享有同等條件下優(yōu)先購買權(quán)
D.租期過半，甲將房屋出賣給丙，則丙可以主張解除原租賃合同，請求乙騰退房屋
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【正確答案】B
【答案解析】(1)選項A：租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。(2)選項B：因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)規(guī)定的維修義務(wù)。(3)選項C：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。近親屬，指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。外甥不屬于近親屬，因此承租人乙享有優(yōu)先購買權(quán)。(4)選項D：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
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