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稅務(wù)機(jī)關(guān)在對納稅人自建、購買或租入房地產(chǎn)的涉稅評估檢查中發(fā)現(xiàn)，不少納稅人因?yàn)?/span>“不知道政策”或“抱有僥幸心理”，對應(yīng)繳納的稅款存在不繳或少繳的情況。臨近年尾，納稅人各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁，企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)算也進(jìn)入高峰期，稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒納稅人：小心納稅風(fēng)險，謹(jǐn)記依法納稅。

一、租入房產(chǎn)又改建：費(fèi)用不可一次攤銷

某地稅局在企業(yè)所得稅匯算清繳檢查過程中發(fā)現(xiàn)，某快捷酒店2015年12月末在“管理費(fèi)用”一次性列支裝修費(fèi)用100萬元，未分期攤銷。企業(yè)會計(jì)認(rèn)為這是酒店租入房產(chǎn)的改建支出，應(yīng)該屬于“開辦費(fèi)”，可以一次性列支費(fèi)用。簽訂的房屋租賃合同約定租期為10年。

稅務(wù)人員告知會計(jì)這筆費(fèi)用不可以一次性列支，需補(bǔ)征企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》的規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：租入固定資產(chǎn)的改建支出。所稱固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出。按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

如上所述，若該企業(yè)租入房產(chǎn)的合同期限為10年，企業(yè)2015年12月末發(fā)生的100萬元裝修費(fèi)用支出應(yīng)在10年內(nèi)分期攤銷，因此，企業(yè)需要在2015年度的企業(yè)所得稅匯算清繳中調(diào)增企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，并計(jì)算繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅。

二、房產(chǎn)已建成未決算：房產(chǎn)稅別忘了繳納

某地稅局在一次稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對過程中，發(fā)現(xiàn)某企業(yè)2015年從“在建工程”結(jié)轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”500萬元，有自建房產(chǎn)未繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)會計(jì)解釋：該房產(chǎn)尚未進(jìn)行工程決算，2015年財(cái)務(wù)上只是先暫估入賬，因此暫時還沒有繳納房產(chǎn)稅。

稅務(wù)人員在對企業(yè)補(bǔ)征稅款的同時，對該企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了稅收政策講解：根據(jù)《財(cái)政部、總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅字〔1986〕第008號）的規(guī)定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定》（蘇稅三〔87〕11號）的規(guī)定，納稅單位新建、擴(kuò)建、翻建的房屋，從建成驗(yàn)收的次月起繳納房產(chǎn)稅；未辦理驗(yàn)收手續(xù)而已經(jīng)使用的，自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)價格尚未入賬的，可先按基建計(jì)劃價格計(jì)算征稅。待工程驗(yàn)收結(jié)算后，在按入賬后價格進(jìn)行調(diào)整，并辦理稅款的退補(bǔ)手續(xù)。

如上所述，該企業(yè)自建的房產(chǎn)，在房產(chǎn)由“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”后的次月就應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，無論該項(xiàng)目是否已決算。如果項(xiàng)目尚未決算，則可先根據(jù)暫估的房產(chǎn)余值和稅率計(jì)算每個季度應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅。

三、存量房交易陰陽合同避稅：聰明反被聰明誤

2016年7月，納稅人王某購得鼓樓區(qū)房產(chǎn)一套并辦理納稅申報，南京地稅征收稅務(wù)局按照《江蘇省地方稅務(wù)局存量房交易計(jì)稅價格管理辦法》和有關(guān)征管規(guī)程要求，據(jù)房產(chǎn)部門傳遞的受理信息，將其地址坐落錄入征管系統(tǒng)存量房計(jì)稅價格核定模塊。數(shù)據(jù)顯示該房產(chǎn)面積為138.5平方米，申報價格僅100萬元，系統(tǒng)提示本次交易申報單價偏低，應(yīng)上調(diào)計(jì)稅價格完稅，綜合認(rèn)定后，最終按470萬元的價格申報繳納稅款，納稅人無異議。而此后，該納稅人憑契稅完稅憑證申請發(fā)放貸款時，由于最初100萬元的納稅申報價格低于貸款預(yù)審批時提供的交易價，被銀行方面拒絕放款，導(dǎo)致房產(chǎn)交易最終失敗。

據(jù)了解，此前有房屋中介主動誘導(dǎo)該納稅人用“陰陽合同”的方式避稅。即一方面以低價申報納稅，試圖蒙混過關(guān)，少繳稅款；另一方面按實(shí)價簽訂合同正常交易。類似南京市，許多地方存量房交易計(jì)稅價格已全面實(shí)行系統(tǒng)自動核價，即使按低價申報，仍會被系統(tǒng)參照市場價格進(jìn)行核定。且銀行方面在發(fā)放貸款時，并不參考上調(diào)后的契稅計(jì)稅價格，而是以購房人最初的申報價格為準(zhǔn)。例如，某宗房產(chǎn)交易實(shí)際成交價100萬元，申請購房貸款70萬元，按50萬元填寫虛假合同報稅，被核價系統(tǒng)上調(diào)到100萬元計(jì)稅。則有關(guān)銀行在發(fā)放貸款時，仍以其契稅申報價格50萬元作為參考，對其70萬元的貸款申請將不予支持。甚至有個別購房者在不良中介的慫恿下，以50萬元的虛假合同為據(jù)，拒絕支付其余房款，造成交易雙方的嚴(yán)重糾紛。

由此可見，存量房交易通過陰陽合同避稅，根本不可能多頭“討巧”，往往是聰明反被聰明誤，竹籃打水一場空。提醒廣大購房人：只有誠信納稅，如實(shí)申報房產(chǎn)交易價格，才是確保交易順利進(jìn)行的唯一正途。

四、企業(yè)自建房產(chǎn)：土地使用稅需及時交

近期，地稅局對某房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對中發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)2015年申報繳納房產(chǎn)稅8.4萬元，而與之相對應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅申報稅額為0元，這引起了稅務(wù)人員的注意。稅務(wù)人員將相關(guān)信息向國土部門調(diào)查核實(shí)情況。根據(jù)國土局信息，截至2015年底該企業(yè)在稅務(wù)部門登記土地使用面積0平方米，存在漏繳土地使用稅風(fēng)險。稅務(wù)人員實(shí)地走訪了解到，該企業(yè)將無形資產(chǎn)里的3 000萬元轉(zhuǎn)出，經(jīng)核實(shí)這3 000萬元為2014年2月取得10 000平米土地支付的地價款，2014年12月按照合同約定交付時間取得土地后，自行建造了4 000平米的三層樓房。2015年12月31日完工，賬面記錄該樓房的價值為1 000萬元，該企業(yè)卻并沒有將相關(guān)資產(chǎn)申報納稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。按照上述規(guī)定，稅務(wù)部門要求該房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)繳2015年城鎮(zhèn)土地使用稅。

特別提醒，自建房屋過程中除了房產(chǎn)稅需及時繳納以外，城鎮(zhèn)土地使用稅也不可忽視。根據(jù)征管法的規(guī)定，稅款逾期則需繳納滯納金，由于該稅種數(shù)額較大，產(chǎn)生的滯納金較多，不按時繳納實(shí)在是得不償失。

（來源：南京日報  作者：宗慧 韓粉英 陳春駿 徐輝 張寧）