2017稅務(wù)師《稅法二》考點：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
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確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
【解釋1】對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
【解釋2】對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
扣除項目及其金額
轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) | 扣除項目 | 具體內(nèi)容 |
轉(zhuǎn)讓土地（賣地） | 扣除項目（2項） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
新建房屋（賣新房） | 房地產(chǎn)企業(yè)（5項） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。 |
非房地產(chǎn)企業(yè)（4項） | ||
存量房屋（賣舊房） | 扣除項目（3項） | 1.房屋及建筑物的評估價格 |
(一)新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(重點)
取得土地使用權(quán)所支付的金額
房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)費用
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
財政部規(guī)定的其他扣除項目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補償費
主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
(2)前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(3)建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費，指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
(5)公共配套設(shè)施費，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。
(6)開發(fā)間接費用，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產(chǎn)開發(fā)費用)
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